국민모두가 함께 궁금해 하는 것 - 하나는 다음 대통령은 누가 될까. 다른 하나는 앞으로 부동산시장이 어떻게 될까 ···. 첫째 궁금증은 다음 기회로 미루기로 하고, 두 번째 궁금증 - 부동산시장 전망에 대한 예상시나리오는 너무너무 불길해서 글로 옮기기가 거북할 지경이다.

참여정부가 알기 쉬운 “아파트 값 안정 3대원칙”을 따를 경우 - 즉 정부가 ① 거미줄같이 얽혀있는 60~70여개의 각종규제를 확 풀어서 10분의1수준으로 줄일것 ② 종합부동산세는 더욱 강화하고 부동산거래세, 특히 양도세를 2년 시한부로 10%수준으로 낮출 것 ③ 수도권 그린벨트에 값싼 서민용 임대아파트 50만 가구를 짓고 (아파트 값을 절반으로 낮춘다), 서울 강북지역의 생활환경을 대폭 개선할 것 등 3대원칙을 실천할 경우 부동산시장은 소프트랜딩하고 그것은 경제 활성화의 계기가 될 수 있다.

그러나 불행하게도 최고로 잘 짜여진 3대원칙이 참여정부에서 수용될 가능성은 전혀 없다고 봐도 무방하다. 그것은 공급을 막는 규제중심으로 짜여진 참여정부의 부동산정책이 이데올로기라는 철갑옷으로 중무장하고 있기 때문. 참여정부는 생리상 좌파냄새가 물씬 나는 부동산규제정책을 혁파할 수가 없다. 지금처럼 반시장적인 부동산정책을 무작정 끌고 갈 수밖에 없는 것. 그렇게 되면 비극적인 결과가 나올 수밖에 없게시리 돼있다.

거듭된 정부경고와 너무 가파르게 올라버린 부동산가격, 그리고 종합부동산세의 고지로 소강상태에 빠진 부동산시장은 올겨울동안 잠간 머뭇거리다가 새봄이 오면 소위 버블세븐(?)을 중심으로 다시 들먹거리기 시작할 것이다.

유감스럽게도 버블세븐지역은 정부가 공급루트를 철저하게 막아버린 반면 수요는 꾸준히 늘고 있기 때문에 수요와 공급의 불균형이 확대되어 아파트 값이 안올를래야 아니오를 수가 없게 돼있다.

그런데 국내 아파트가격은 우리의 소득수준에 비해 너무 높다. 보기에 따라서는 이미 약간버블이 끼어있다고 봐도 무방하다. 이런 상태에서 아파트 값은 비등점을 향해 치달으면서 허우적거리는 경제를 더욱 압박하게 될 것이다. 경제는 침체돼있는 가운데 아파트 값만 오르는 이상한 현상이 계속된다. 부동산시장의 스태그플레이션 때문에 우리경제는 더욱 어려워져 내년에는 3%성장도 어려울 전망.

경제가 어려워질 때 선거를 치르면 반드시 정권이 바뀌게 돼있다. 지난 97년 대통령선거에서 호남출신이 대통령이 되고, 수평적 정권교체가 이루어진 것은 IMF사태라는 경제위기가 있었기 때문. 아무튼 내년선거를 치르고 새로 들어설 새 정부는 경제 살리기에 올인 할 수밖에 없다. 경제 살리는데 올인 하다보면 부동산정책이 가장 큰 이슈로 등장할 것이 틀림없다.

새 정부가 들어서면 참여정부아래서 누적되었던 불안이 가시고 (새 정부에 대한) 기대가 작용해서 경제가 살아나려는 기운이 움트게 된다. 그러나 그때가면 부동산시장이 붕괴되는 수순에 들어갈 가능성이 높다. 내년가면 부동산시장은 본격적으로 거품이 차기시작하고 퇴로가 끊긴 부동산시장은 내년 말 종합부동산세라는 특급 폭탄을 맞으면 더 이상 버티지 못하고 비틀거릴 것이 틀림없다. 그것도 참여정부가 노리는 버블세븐은 약간 흔들리는 반면 지방부동산시장은 결정적 타격을 입게 된다.

이것은 다름 아닌 부동산시장의 붕괴를 예고하는 것. 부동산시장이 붕괴과정에 들어가면 은행 · 보험회사 등 부동산에 발목 잡힌 금융기관이 부실화되고 여기에 이르면 경제 살리기에 올인 하려는 새 정부가 속수무책이 돼버린다.

새 정부는 부동산시장의 붕괴를 막으려고 일부규제를 풀어가면서 꺼져가는 불씨를 살리는 노력을 하겠지만 거품이 너무 차버린 부동산시장을 살려낼 수는 없는 것. 그때가면 부동산시장의 붕괴가 경제 붕괴의 단초가 될 수 있다.

이것이 15년전 일본이 경험했던 장기불황시나리오이고 우리가 우려하고 있는 최악의 시나리오다.

이런 최악의 시나리오가 막을 올리면 그다음 장면은 보나마나. 새 정부는 (참여정부가 그랬던 것처럼) 참여정부의 경제실정을 탓하게 되고 그렇게 되면 참여정부는 문민정부처럼 후손에게 불행을 넘겨준 부도덕한 정부로 낙인이 찍힐 것이다.

이런 비극이 되풀이 돼서 되겠는가? 비극을 막으려면 불가불 참여정부가 혁명적인 발상 전환을 해야 한다. 진짜 역발상을 해서 아파트 공급을 막고 있는 거미줄 같은 규제를 혁파해야 한다. 삐딱한 생각을 확 바꾸어서 알기 쉬운 “아파트 값 안정 3대원칙”을 실천하는 것뿐이다. 참여정부는 무엇을 주저하는가.