11일 당정이 분양원가 공개를 수도권과 지방의 투기과열지구로 확대하기로 함에 따라 민간이 공급하는 아파트의 분양가가 20% 안팎에서 낮아질 전망이다.

11.15대책으로 공공택지에서의 분양가가 25% 가량 낮춰지는 데 이어 민간택지의
아파트 분양가도 크게 낮아짐에 따라 서민들의 내집마련이 수월해지고 집값 안정

에도 기여할 것으로 전망된다.

그러나 전문가들은 사실상 분양가 자율화 시대의 종료를 선언한 것으로 받아들
이면서 민간 건설업체의 공급 위축 등 부작용에 대해서도 우려하고 있다.

◇ 정부 분양원가 공개 확대 선회 배경은 = 정부가 분양원가 공개에 줄곧 반대
하다가 수도권 전역과 지방의 투기과열지구에 대해 실시하는 것으로 물러선 것은

분양가가 인하될 것이라는 신호를 주면서 민간의 공급위축은 최대한 막기 위한 고

육책으로 여겨진다.

정부는 작년 말까지만 해도 절대 불가 입장을 고수했다.
정부는 분양가 상한제가 시행되는 마당에 분양원가 공개를 한다고 해도 분양가
인하 효과가 크지 않은 상황에서 민간의 공급만 위축시킬 수 있다는 논리를 폈다.

그러나 열린우리당 김근태 의장까지 나서 전면 실시를 강하게 밀어붙이는 상황
에서 더 이상 버틸 수 없게 되자 절충안을 마련한 것으로 분석된다.

분양원가 공개로 주택공급의 투명성을 확보하는 효과를 거두면서 원가공개 대상
을 수도권 전역과 지방의 투기과열지구로만 한정해 민간업계의 부담을 줄여주려는
노력을 보여줬으나 제외되는 지역의 대부분이 공급과잉 상태여서 실제 업계의 부담

을 덜어주는데는 미흡한 것으로 지적됐다.

건설업계 일각에서는 정부가 정치권의 공세에 밀려 공급위축 등 부작용에도 불
구하고 타협했다는 분석도 나오고 있다.

부동산 전문가들은 이번 조치가 분양가를 안정시킬 수 있을 것이라는 긍정적인
면에 공감하면서도 한편으로는 공급이 줄어들 수 밖에 없어 부동산시장의 불안을

초래할 수 있다고 보고 있다.

◇ 분양가 자율화시대 끝났다 = 민간아파트에 대해 분양가 상한제가 적용되는
데 이어 수도권 전역과 지방의 투기과열지구 민간아파트에 대한 분양원가도 공개하
기로 함에 따라 1999년 시행된 분양가 자율화시대가 막을 내렸다.

부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 5대 광역시는 전부 투기과열지구로 지정돼 있
으며 충북 청주시.청원군, 충남 천안시.아산시.공주시.연기군.계룡시, 경남 창원시.
양산시 등도 투기과열지구이다.

9월부터 분양가 상한제와 함께 분양원가 공개가 이뤄지면 민간 건설업체들이 분
양가를 자율적으로 책정하는 게 불가능해진다.

원가 공개 항목은 공공택지와 마찬가지로 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설
계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개부문이다. 분양가 상한제에 따라 분양가는

'택지비+기본형건축비+가산비'범위에서 결정해야 한다.

이에 따라 공공택지에 이어 민간택지에 짓는 아파트의 분양가도 건설업체가 자
율적으로 책정하는 시대가 8년여만에 막을 내렸다.

공공택지의 경우 2005년 3월 분양가 상한제가 도입됐으며 작년 2월부터는 분양
원가도 공개되고 있다.

한편 분양가 상한제 실시에 따른 과도한 시세차익을 차단하기 위해 채권입찰제
와 전매제한도 도입됐다.

채권매입액 상한액은 현재 '주변 시세의 90%'에서 '80%'로 조정됐다.
공공택지에서만 적용돼 온 전매제한도 수도권 민간택지로 확대돼 25.7평이하는
7년, 25.7평 초과는 5년동안 전매할 수 없다. 공공택지는 전매제한 기간이 각각

10년, 7년이다.

◇ '돈줄' 차단..집 사기 어렵게 = 금융기관으로부터 돈을 빌려 집을 사는 게
더 어려워졌다. 주택 수요를 억제하는 데는 돈줄 죄기가 최고라는 판단에서 주택담
보대출 조건을 더욱 까다롭게 했다.

정부는 작년 3.30대책때 투기지역에서는 주택담보대출을 해 줄 때 주택담보대출
비율(LTV)뿐 아니라 채무상환능력을 고려토록 했었다. 이번에는 이 조치를 투기지

역 뿐 아니라 비투기지역에도 적용하기로 했다.

이에 따라 앞으로는 지역을 불문하고 대출을 받을 때 채무자의 소득이 반영된다.
소득이 낮은 경우에는 그만큼 대출받을 수 있는 금액이 줄어든다.

아울러 앞으로는 투기지역에서는 1인당 1건의 대출만 허용된다.
8.31대책에 따라 투기지역에서 동일 차주의 주택담보대출이 3건 이상일 경우 1년

간의 유예기간을 거쳐 만기가 먼저 돌아오는 대출을 갚아 2건 이하로 줄이면 됐는

데 이번 조치에서 1건으로 축소시키도록 했다.

현재 투기지역에 신규 대출일 경우에는 1인당 1건으로 제한돼 있다.
◇ 2주택자 청약 1순위에서 무조건 배제 = 분양가 상한제와 분양원가 공개 등으
로 인해 분양가가 낮아지면서 청약시장 과열이 예상됨에 따라 실수요자들의 당첨

기회를 넓히는 방향으로 청약제도가 변경된다.

변경 시점은 애초 내년 하반기에서 오는 9월로 앞당겨졌다.
애초 무주택자, 고령자, 다자녀 가구주 등에게 유리한 방향으로 제도개선 방향
이 결정된 가운데 이번에 2주택자 이상에게 불이익을 주는 방안이 추가됐다.

즉 현재 투기과열지구내에서만 시행중인 2주택이상자의 청약1순위 배제를 투기
과열지구외 지역으로도 확대했다.

또 2주택이상 보유자에 대해서는 감점제를 도입하기로 했다.
그러나 무주택자 등이 상대적으로 당첨될 기회가 많아진 것은 사실이지만 민간
건설업체의 공급물량이 줄어들 가능성도 높다.

실제로 주택건설업체들은 올해 분양할 물량의 경우 9월 이전으로 공급시기를 앞
당기고 내년 이후에는 공급물량을 줄이는 방안을 검토하고 있다.

◇ 전월세 신고제. 인상률 제한은 안해 = 서민주거안정을 위해 국민임대주택과
다가구 매입임대의 입주시기가 이사철에 맞춰 앞당겨진다.

우선 4월이후 입주예정인 수도권 국민임대주택중 1천500가구의 입주가 2-3월로
앞당겨진다. 또 1-4월에 분양될 국민임대주택 물량을 4천500가구에서 8천100가

구로 늘렸다.

다가구 매입 임대주택도 2-4월에 집중해 입주시키기로 해 애초 700가구 매입예
정에서 1천740가구로 늘렸다.

또 전용면적 15평이하의 오피스텔에 대해서는 바닥난방을 허용, 신혼부부, 1인
가구 등의 전.월세 수요를 흡수하기로 했으며 국민주택기금에서 영세민, 무주택

서민, 근로자에 대한 2-4.5% 저리의 전세자금 지원이 확대된다.

또 수요자와 공급자에게 전월세 정보를 제공하기 위해 15일부터 주택공사에 지
원센터가 설립된다.
전월세신고제와 전월세금 인상률 제한 등은 추후 더 연구해보자는 선에서 결론
났다.

(서울=연합뉴스) 박성제 기자
sungje@yna.co.kr