정부가 11일 부동산 시장 안정을 위해 수도권과 투기과열지구 민간주택의 분양원가를 공개키로 한 데 대해 부동산 전문가들은 엇갈린 반응을 보였다.

신규 아파트의 고가 분양에 따른 주변 아파트값 상승이라는 연결고리를 끊었다
는 긍정적인 평가에서부터 장기적인 공급 부족을 초래할 것이라는 우려까지 의견이
분분했다.

또 건설업체들은 '반시장적 정책'이라는 주장과 함께 사업 수행의 어려움을 토
로했다.

그러나 건축비를 과다 계상하는 방법으로 분양가를 부풀렸던 관행에 제동이 걸
림에 따라 단기적으로 분양가를 크게 낮춰 실수요자들에겐 적잖은 효과가 있을

것으로 기대된다.

◇'시장 안정' 對 '공급 위축' = 전문가들은 우선 분양원가 공개의 핵심인 토지
비(택지비)에 대해 감정평가액을 적용키로 한 데 대해 상반된 견해를 내놓았다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "현재 토지 감정평가액은 시세의 80-90% 수
준이기 때문에 건설업체들의 사업성을 충분히 감안한 조치"라고 말했다.

즉, 민간건설업체들이 비교적 시세에 근접한 수준에서 택지비를 인정받게 됨에
따라 원활한 주택 공급이 이뤄질 수 있다는 설명이다.

김 소장은 "공급은 크게 줄어들지 않으면서 분양가는 인하하는 효과가 있다"면
서 "물론 1.11 대책이 시장원리에 부합하지는 않지만 부동산 거품을 우려하는

지금 시점에서는 적절한 대책이라고 생각한다"고 덧붙였다.

RE멤버스 고종완 대표는 "분양가를 10-20%, 많게는 30%까지 인하하는 효과가

있을 것"이라며 "실수요자의 부담이 낮아져 집값 안정에 큰 효과가 있을 것"이라

고 말했다.

그러나 다른 전문가들은 분양가 상한제와 원가공개 시행으로 땅값이 영향을 받
음에 따라 기존 시행사와 시공사가 다른 이중 구조의 주택 공급 체계가 크게 흔

들릴 것으로 전망했다.

해밀컨설팅 황용천 사장은 "시공사는 공사비 이윤이 감소 하겠지만 시행사는 땅
값에서 모든 이윤을 챙겼는데 앞으로 택지비가 감정가만 인정될 경우 시행사의 존

립기반이 흔들릴 수 밖에 없다"며 "내년 이후 사업이 민간 주택사업이 크게 위축될

것"이라고 말했다.

이에 따라 주택 공급이 줄고, 결국 수년 후 가격 불안 요인으로 작용할 수 있다
고 전문가들은 우려한다.
김신조 내외주건 사장은 "매입가보다 감정가가 높은 토지는 일부에 불과하다"면
서 "특히 주택을 집중 공급해야 하고 실질적으로 바로 가용할 수 있는 서울을 비롯
한 수도권 도심은 매입가가 감정가의 2-3배에 달하기 때문에 건설업체들로서는 도

저히 집을 지을 엄두를 낼 수 없다"고 지적했다.

한 전문가는 "민간이 위축되면 공공이 역할을 대신할 수밖에 없는데 공공 아파
트 공급마저 차질을 빚을 경우 다시 집값이 불안해질 수 있다"고 말했다.

대형 건설사들은 민간아파트 분양원가 공개가 기업활동 위축과 이에 따른 공급
축소, 그리고 부동산 가격 상승이라는 시나리오를 낳아 국민에게 실질적인 피해가
돌아갈 가능성이 있다고 주장했다.

A건설 관계자는 "건설사마다 회사 특성에 따라 원가 구조가 상이하고 구성항목
또한 너무나 다양하기 때문에 실효성이 의문시된다"며 "또 원가공개시에는 회사별
핵심역량에 대한 공개도 불가피해 기업체로서는 큰 부담"이라고 말했다.

B건설 사장은 "분양원가 공개 자체가 반시장적 정책"이라며 "산업전반에 미치는
영향도 커 기업의 수업수행에 있어 큰 부담으로 작용할 것"이라고 우려했다.

이와 관련, 대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회 등 3개 건설단체는
지난 10일 "분양가 상한제와 원가 공개는 기업의 자율적인 경영권을 침해할 뿐만

아니라 시장경제원리를 훼손하며 다른 산업과의 형평에도 맞지 않아 위헌 소지가

크다"며 민간 분양가 규제 철회를 요구하는 정책건의문을 관련기관에 제출했다.

◇ 주택시장 약세 예상 = 1.11 대책은 서울과 수도권 주택시장에도 큰 파장을
몰고올 것으로 보인다.

특히 투기지역 담보대출을 1인1건으로 제한하고 기존 대출에 대해서도 건수를

1건으로 축소할 경우 다주택자의 대출 부담 매물이 늘어나 기존주택 수급에 숨

통이 트일 것으로 기대된다.

또 9월 이후 분양하는 아파트의 분양가가 낮아질 수 있기 때문에 내집마련을 연
기하는 사례도 늘어날 것으로 보여 시장 안정효과가 클 것으로 예상된다.

이에 따라 지난해 말 이후 소강 상태를 보이고 있는 서울과 수도권 주택시장은
당분간 약세가 지속될 전망이다.

부동산정보업체 스피드뱅크 김광석 실장은 "투기 수요가 많은 재건축 아파트값
은 분양가 상한제의 파장으로 하락세를 보일 것으로 예상되며, 특히 일반 분양분

이 많으면서 사업초기단계인 5층 이하의 강남 개포주공, 강동구 고덕주공과 둔촌

주공, 송파구 가락시영 등 저층단지들이 타격을 받을 것"이라고 말했다.

◇ 상반기 사업신청 늘 듯 = 오는 9월 이전까지 주택분양과 사업승인 신청이 봇
물 터지듯 쏟아질 전망이다.

시간과공간 한광호 사장은 "9월 이후 분양가 상한제에다 원가공개까지 동시에
시행되기 때문에 대부분의 건설사가 9월 이전에 사업을 마치려 할 것"이라며 "특히
원가 공개를 피하기 위해 9월 이전에 사업승인을 신청하려는 회사가 많을 전망"이

라고 말했다.

또 청약 가점제가 당초 2008년에서 올해 9월로 앞당겨지면서 1순위 청약통장 가
입자들의 반발이 예상된다.

한 청약 예정자는 "나이나 자녀수 등에서 불리해 올해 안에 청약을 하려 했는데
갑자기 가점제 시행을 앞당기면 어떡하냐"며 "주택 마련 계획을 다시 짜야 할 판"

이라고 불만을 터뜨렸다.

(서울=연합뉴스) 강영두 기자
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