정부가 화성 동탄2지구를 분당급 신도시로 추가 개발키로 한 가운데 2기 신도시를 두고 부동산 전문가들 사이에 '공급 과잉'에 대한 우려와 논란이 확산되고 있다.

7일 업계에 따르면 2기 신도시가 분당, 일산 등 1기 신도시에 비해 공급물량이 2배나 많은 반면 입지는 1기 신도시보다 떨어져 강남 집값 안정은 효과를 거두지 못한 채 미분양만 심화할 것이라는 전문가들이 많다.

이에 따라 일각에서는 제대로 된 입지 검토와 수요조사를 하지 않고 보상 등 개발이 쉬운 곳에 무조건 짓고 보자는 게 아니냐는 비난도 나오고 있다.

하지만 분양가 상한제 여파로 민간택지 공급량이 감소할 것인 만큼 신도시 공급과잉은 '기우'에 그칠 것이라는 의견도 만만치 않다.

◇ 집값 안정이끈 1기 신도시 = 집값이 급등하던 1988년 9월, 정부는 '주택 200만호 공급' 계획과 함께 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개의 1기 신도시 개발 계획을 발표했다.

이 정책으로 5개 신도시(총 1천517만평)에서만 1989년 11월부터 90년 10월까지 29만2천가구가 공급됐다.

1기 신도시가 공급되며 집값은 안정세를 이어갔다. 국민은행에 따르면 아파트값은 신도시 공급 계획 발표 당시인 88년 20%, 90년 32.3%까지 폭등했으나 신도시 입주가 시작된 91년 -1.8%로 하락세로 돌아서 95년까지 -5%에서 0.7% 정도의 안정세를 보였다.

주택공급이 증가하고 수요가 포화상태에 이르자 미분양 가구수도 기하급수적으로 불기 시작했다.

전국의 미분양 주택은 90년 1만2천여가구에서 1기 신도시 입주가 시작된 93년에는 7만7천488가구, 94년 10만5천586가구로 10만가구를 돌파한 뒤 95년에는 무려 15만2천313가구까지 증가했다.

이는 결국 중소 건설사의 재정난으로 이어졌다. 주택산업연구원에 따르면 93년 43개였던 부도 건설사수는 미분양 증가와 원가연동제 시행에 따른 수익률 감소로 95년 174개로 늘어난 뒤 결국 외환위기가 닥치며 98년 한 해 동안 432개가 도산했다.

◇ 2기 신도시 '공급 과잉' 오나 = 정부가 현재 추진중인 수도권 2기 신도시는 개수와 규모 모두 1기 신도시의 딱 2배다.

지금까지 판교, 송파, 동탄1.2지구, 김포, 광교, 파주, 검단, 양주, 평택 등 10개(총 3천809만평)가 발표됐고, 2010년 2월까지 57만8천가구가 공급된다.

정부는 이들 신도시 개발로 올해부터 2010년까지 수도권에서만 매년 37만가구(민간택지 포함)를 공급하겠다는 방침이다.

하지만 전문가들은 2000년 이후 전국에 연평균 공급되는 아파트는 44만-45만가구이며 이중 국민임대주택 10만가구를 빼면 일반 분양.임대 주택은 35만가구에 불과한데 수도권에만 37만가구를 짓는다는 것은 너무 과하다는 입장이다.

인구 구조상 신규 주택 수요가 왕성한 35세 안팎의 인구의 2005년 이후 감소하기 시작했다는 점도 신도시 물량 공세를 재고해야 할 이유로 꼽는다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "지금과 같은 세금부담과 대출 규제로는 주택에 대한 신규 유효수요가 감소해 연간 25만 가구면 적당할 것"이라며 "수요는 억제해놓고 공급만 늘려 앞으로 2-3년후면 미분양이 심각한 수준에 이르고, 수도권 주택시장의 경착륙도 우려된다"고 말했다.

주택 건설사의 부도도 잇따를 것으로 예상한다. 주택산업연구원 장성수 박사는 "분양가 상한제가 시행으로 저가의 획일적 주택만 대량으로 공급되면 수요 창출에 한계가 있다"며 "그 미분양들은 결국 건설사 부도 등 주택산업 전반의 구조를 약화시켜 장기적으로 주택공급 감소로 이어질 것"이라고 말했다.

무엇보다 2기 신도시를 '적재적소'에 공급하지 못해 지역별 집값 불균형이 심화될 것이라는 목소리가 크다. 서울 강남 인근 등 주택수요가 많은 곳보다는 환경부, 국방부 등 부처간 마찰없이 손쉽게 개발할 수 있는 외곽 지역만 손댄 탓이다.

시간과공간 한광호 사장은 "1기 신도시보다 입지가 나은 곳은 판교, 송파, 광교신도시 정도이며 지금도 주택보급률이 100%가 넘는 인천 검단이나 평택, 양주 등은 과연 수요를 채울 수 있을 지 의문"이라며 "재건축이 중단된 강남과 서울 집값은 여전히 불안한 반면 수도권 비인기지역은 미분양으로 자산가치가 하락해 어려움을 겪을 수 있다"고 말했다.

뿐만 아니라 행정중심복합도시, 경제자유구역, 기업도시, 혁신도시 등 대규모 개발사업을 통해 공급되는 주택도 수십만 가구에 이르러 수도권 주택시장을 압박할 전망이다.

김선덕 소장은 "신도시 지정에 앞서 지역별로 꼼꼼한 수요예측을 통해 필요한 곳에 공급해야 하는데 정부는 이런 작업 없이 물량을 늘리는데만 치중하는 것 같다"고 말했다.

◇ '우려할 수준 아니다' 의견도 = 반면 2기 신도시의 주택 공급과잉은 심각한 수준은 아니며 국지적인 현상에 그칠 것이라는 의견도 적지 않다.

신도시 물량은 늘어나지만 분양가 상한제 시행으로 민간 택지의 공급량이 감소할 수밖에 없기 때문이다. 지난해에도 수도권의 주택 공급량은 민간 건설사가 대거 사업을 연기하거나 포기하면서 17만2천여가구에 그쳤다. 정부가 2006년 주택종합계획에서 밝혔던 목표치 25만3천가구의 68%에 불과한 수치다.

건설산업연구원 김현아 박사는 "분양가 상한제가 시행되면 민간 택지 확보가 힘들어지고 재개발, 재건축 사업이 위축될 수밖에 없다"며 "표면적으로 볼 때 신도시에 공급되는 절대량은 많지만 민간부분의 위축을 감안하면 크게 우려할 정도는 아닐 것"이라고 말했다.

김 박사는 이와 함께 "2기 신도시 입지를 감안할 때 강남 등 국지적 수급불균형은 계속될 것"이라고 덧붙였다.

삼성경제연구소 박재룡 박사는 "신도시는 절대적인 공급량이 중요한 게 아니라 임대-분양, 중소형-중대형 배분 등을 적적히 배분해 질적으로 우수한 단지를 만들어야 한다"며 "송파신도시처럼 임대를 절반 이상 배분해 강남 대체신도시로서의 기능을 상실하는 일은 없어야 할 것"이라고 말했다.


(서울=연합뉴스)
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