[머니투데이 문성일기자][이용만 한성대 교수, 분양가상한제 시행시 '블랙마켓' 우려]

오는 9월부터 시행되는 분양가상한제에 따라 공급감소와 주택의 질적 하락뿐 아니라 불법 전매거래와 같은 '암시장'이 형성되는 등 부작용이 유발될 것이란 지적이 제기됐다.

특히 서울의 경우 주택공급량이 1% 감소할 때 재건축은 1.2%, 전체적으로는 0.8% 가량 집값이 상승하는 등 시장 불안이 더욱 심화될 우려가 있다는 주장이다.

이용만 한성대 부동산학과 교수는 11일 서울 프레스센터에서 한국주택협회 주최로 열린 '주택분양제도 개편에 따른 주택업계 대응방안'이란 주제의 세미나에서 이 같이 지적했다.

그는 "분양가상한제와 같은 분양가 통제는 공급자들의 신규 생산 포기를 유발, 공급감소로 이어지며 통제가격 수준에 맞는 질낮은 주택이 공급될 수밖에 없다"고 밝혔다. 또 공급이 줄어드는 만큼 임대료(전세가격)가 오르는 등 장기적으로 주택시장을 불안정하게 만들 것이라고 덧붙였다.

실제 이 교수가 주택시장 모형을 이용, 시뮬레이션한 결과 서울 아파트시장의 경우 신규 공급이 1% 줄어들 때마다 전체 집값은 점전적으로 상승, 7분기 이후에는 0.8% 가량 오르는 것으로 나타났다. 특히 재건축은 영향이 가장 커 1.2%의 가격 상승을 초래하는 것으로 파악됐다.

그는 또한 분양주택 배분과 분양 프리미엄 규제 방식에 따라 시장에선 프리미엄이 가장 큰 주택이 나올 때까지 기다리는 '조커효과'(joker effct)와 함께 프리미엄이 크지 않은 주택은 미분양되는 '체리피킹효과'(cherry picking effect)가 발생할 것이라고 지적했다.

이 과정에서 불법적인 전매거래가 발생하고 이는 음성적 뒷거래를 유발하는 '블랙마켓'(Black Market) 형성으로 이어질 것이라고 우려했다. 동시에 무주택자는 기존 주택을 매입하지 않으려는 경향이 두드러져 주택의 여과효과도 잘 나타나지 않을 것으로 내다봤다.

따라서 이미 1998년 이전에 실시, 부작용을 경험했던 분양가상한제를 부활함으로써 나타나는 문제점을 최소화하기 위해선 정책수단을 보다 세밀하게 조정하는 방안을 만들어야 한다고 강조했다.

이 교수는 "분양가상한제는 민간개발 택지를 감소시키게 되며 공공택지가 이를 얼마나 커버하느냐가 전체적인 시장 안정의 키포인트가 될 것"이라고 말했다.

이와 함께 같은 시기 시행되는 청약가점제가 시세보다 낮은 분양가를 제외한 만큼의 프리미엄을 보장하는 영구옵션이라고 규정하며 전매기간 제한은 이런 분양프리미엄을 없애는 게 아니라 실현 시기를 늦추는 것에 불과하다고 지적했다.

때문에 신규분양주택으로 주택구입 희망자가 집중, 주택 거래와 주거 이동이 제한되는 부작용 등이 발생하기 때문에 전매기간도 완화하는 방안이 필요하다고 밝혔다.
문성일기자 ssamddaq@
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