수도권의 주거용 부동산시장 침체기가 시작되었다.부동산 시장 침체 이유는 정부의 잇따른 규제책이 먹혀들고 있으며 부동산 신규 진입 참여자들이 없는 것이 가장 큰 이유로 보인다. 3월 에는 DTI·Debt-to-Income 투기지역(수도권 투기과열지구 포함)에 있는 시가(時價) 6억원 이하 아파트를 담보로 은행 대출이 크게 축소하는 규제가 새로 적용되기 때문이다.

3월 이전에는 투기지역 6억원 초과 아파트에 대해서만 DTI 40%룰(원리금 상환액을 대출자 연소득의 40% 이내로 제한하는 것)이 적용되고 있는데, 3월부터 6억원 이하 아파트도 DTI 40~50% 룰을 적용시킨 결과로 신규 진입이 어려운 이유로 보이고 있다. 6월에는 신도시 발표가 된다. 신도시 발표로 인한 부동산 진입을 기대한 시장이 형성이 되고 있는 시기이다. 신도시 발표지역은 부동산값을 기대하지만 인근 부동산 값은 출렁임을 예고하는 4월이다.

신도시 발표후 꾸준하게 부동산 상승세를 이어갈지는 미지수이다. 정부의 또 다른 부동산 규제가 있을 것으로 예상되는 가운데 신도시 발표는 생각보다 썰렁한 시장 반응을 나타 낼수 있기 때문이다. 9월은 분양가 상한제가 시작된다. 정부의 분양가 상한제는 무주택자들을 담합 형성이 이루어져 신규로 아파트 집입을 미루고 있는 상태이다. 4~5년 경과된 아파트보다 분양가 상한제로 분양되는 아파트는 20% 정도 낮은 가격으로 분양이 된다면 기존 아파트 값은 하락이 뻔히 보여지고 예상되는 일들이다.

4~5년 지난 아파트를 누가 비싸게 구입하겠는가. 당연히 신축 아파트를 선호하게 될 것이다. 이로 인한 부동산 시장은 관망하는 중이며 신규로 구입하려는 사람들은 기다리고 있는 중이다.요즘의 부동산 시장 전망은 가격하락은 확실하게 하락주세가 이어지고 있고 휴화산 장세이다. 전문가들도 의견들이 분분하지만 하락하는 폭의 차이가 있을뿐 부동산 하락의견에는 공감하고 있으며 부동산양도세 부담과 종부세 부담으로 매도를 하려하지만 매수세가 없는 부동산시장 이다.

12월에는 대선이 있다. 분당급 신도시 발표와 대선은 부동산 시장에서 어떻게 반응을 보일지.....많은 사람들은 차기 정부가 되면 부동산 값이 부활을 기대하지만 시장은 만만치 않다. 작년말 부동산 등록세와 취득세 인하를 정치권에서 검토를 하였지만 0.5%의 미미한 인하를 하고 말았다. 인하가 예상보다 낮은 이유는 지방단체장들의 반발이 예상보다 크게 작용을 했기 때문이다. 부동산 구입할때 내는 취득세와 등록세는 지방자치에 주요한 세수확보이다. 현 정부에서 취임하면서 부동산 기준시가를 실거래가에 근접하게 함으로써 지방세 수입이 크게 늘어난 것이다.

예를 들어 과거에는 실거래가격 3억짜리 부동산을 거래할 경우 현재는 약 1,500만원 정도 부동산거래세금을 부담하였지만 과거에는 실거래가 3억이라도 기준시가로 거래할 경우 토지는 약 20%~30% 정도 약 7천만원을 매매가격으로 거래신고를 하였을 경우 등록세와 취득세는 약 350만원으로 크게 차이가 있었다.

◆강남권 인기는 하락하는 중, 2월 22일부터 3월 7일까지 2주간 서울 아파트의 낙찰가율은 89.51%로 떨어졌으며, 서울 낙찰가율은 작년 연말에 100%를 넘었지만 1월(91.97%)과 2월(94.77%)에는 90%대로 떨어졌다. 낙찰가율이란 감정가 대비 낙찰가의 비율로, 수치가 높을수록 인기가 높아 비싸게 낙찰됐다는 의미이다.

특히 강남권의 낙찰가율은 직하하고 있는 것이 보인다. 2006년 말 100%가 넘던 강남권(강남·서초·송파구)의 낙찰가율은 85.42%로 급락했다. 최근 경매로 나온 강남구 논현동의 G아파트 17평형은 감정가 1억5000만원보다 훨씬 낮은 1억2650만원에 낙찰이 되기도 했다. 반면 강북권(강북·노원·도봉·성북·은평구)은 낙찰가율이 지속적으로 오르고 낙찰가율은 103.47%로, 지난 2월(99.99%)과 1월(92.27%)보다 높았다. 서울 강북구 번동 H아파트 35평형은 감정가 1억8천만원이었으나 12명이 입찰참여 경쟁을 벌여 1억9천여만원에 낙찰되었으며 노원구 하계동 H아파트 32평형도 17명이 경매에 참가, 감정가 2억4천만원보다 훨씬 높은 3억5,580만원에 낙찰됐다.
향후 부동산 시장은 구분을 해야 하는 시기에 도래되었다. 부동산이라 함은 아파트, 단독, 다세대주택, 토지, 전원주택, 부분상가, 상가건물, 빌딩, 모텔, 숙박, 공장, 창고등 다양하게 있지만 우리는 30여년동안 아파트만을 부동산으로 생각해 왔다. 향후 부동산 시장 전망을 생각해 볼 때이다. 향후 주 5일근무제로 인한 부동산이 흐름을 이끌게 될 것으로 보여진다. 한번쯤 부동산 투자 종목을 바꾸어볼 시기이다. 향후 부동산트렌드는 주5일 근무제로 인해 바뀔 것이 확실해 보인다.

<자료: 부동산마트 www.budongsanmart.co.kr 1588-9037>
김경원기자
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