[머니투데이 이승호기자][소유주, 숙박업자, 관광업체의 이해맞아 떨어져..호텔로 전용 불법성 모호]

　빈 오피스텔을 활용한 변칙 '숙박영업'은 관계 당국의 묵인하에 오피스텔 소유주, 숙박업체, 중소 관광사 등의 이해관계가 맞아 떨어지며 탄생했다. 특히 정부의 잇따른 부동산값 규제 강화조치의 영향으로 오피스텔의 미분양 사태가 속출하면서 변칙영업이 활개를 치고 있는 상황이다.

　 ◇부동산 침체..오피스텔의 생존전략

서울시내 오피스텔 '붐'은 2002년으로 거슬러 올라간다. 쌍용건설은 광화문 인근에 당시 최대 규모인 '경희궁의 아침'을 짓기 시작했다. 주상복합과 함께 1000실 규모의 오피스텔을 분양했던 것. 연이어 광화문과 강남지역 '짜투리' 땅을 활용한 오피스텔이 경쟁적으로 들어섰다.

이때 분양했던 오피스텔 대부분이 2005년과 2006년 완공됐다. 강남의 경우 오피스텔 과잉 공급으로 공실률도 높아지는 부작용도 나타났다. 특히 분양가가 워낙 높았던 데다 때마침 정부의 강력한 부동산 규제 대책이 쏟아지면서 잔금을 치루지 못하는 분양자가 속출했다. 잔금을 내더라도 임차인을 찾지 못해 생각만큼 월세를 거둬들이지 못하는 경우도 있었다.

　'숙박업'은 위기에 처한 오피스텔의 '살길찾기'의 일환으로 보인다. 당시 이자비용이라도 충당하기 위해 '성매매' 장소로 활용되던 오피스텔을 숙박업으로 전환하는 사례가 대세를 형성했던 것. 숙박업주가 오피스텔 소유자와 사용계약을 맺어 월세를 납부하고, 이를 객실로 활용하는 방식이다.

　특히 과거 음성적인 소규모거래에서 벗어나 '기업형 숙박업'이 진행되고 있는 셈이다. 서울 마포의 H오피스텔 일부 분양자들은 보증금 없이 평형에 따라 월 65만~75만원을 받고 호텔 운영업체에 방을 빌려주고 있는 것으로 알려졌다. 같은 건물의 임대료와 동등한 수준인 셈이다.1개방이 1일 5∼7만원씩 한달간 매일 숙박이 이뤄지면 150∼210만원 수익이 생기는데 임대료와 부대경비를 제외한 나머지가 숙박업주의 몫이 되는 셈이다.

　호텔영업은 분양자에게도 득이 됐다. 가뜩이나 임차인을 구하기 어려운 상황에서 비자비용을 빼고도 상당한 고정수입을 확보할 수 있었던 것이다. 잔금을 치루지 못해 고심하는 분양자들도 '수익성'을 내세워 프리미엄을 받고 매도할 수 있는 길도 마련됐다.

　공급뿐 아니라 수요도 확실했다. 호텔에 버금가는 편의시설에다 아침 식사와 저렴한 가격이라는 일석삼조를 갖춘 오피스텔의 매력이 관광업체의 구미를 당겼기 때문이다.

◇불법인지 모호..당국 단속 소극적

건설업계와 정부 당국은 오피스텔의 숙박용 활용문제를 놓고 서로 다른 목소리를 내고 있다. 오피스텔의 숙박업 활용의 불법성을 따지기 위해서는 먼저 어떤 성격의 지역에 위치하느냐가 중요하다. 숙박시설은 일반 주거지역에 들어설 수 없고 상업지역에만 들어설 수 있기 때문이다. 상업지역에 위치한 오피스텔의 경우도 숙박업을 위해서는 해당 구청에 건물의 용도를 업무시설에서 숙박시설로 전환해야 하고, 공중위생법에따라 숙박업까지 신청해야 한다.

　현실적으로 건물주가 공실로 남아 있는 일부 오피스텔을 위해 전체 건물의 용도를 숙박시설로 바꿀리 없다는 것이 건설업계의 지적이다. 불법일 가능성이 크다는 것.

　그러나 호텔운영업체는 법적인 문제가 없다는 입장이다. 객실을 빌려주는 것은 맞지만, 숙박이 아닌 임대로, 단기렌탈 같은 개념의 사업이라는 주장이다. 마포의 H오피스텔에서 이같은 영업을 하고 있는 운영업체 관계자는 "짧게는 하루에서 길게는 한 두 달 동안 방을 임대하는 것이기 때문에 문제가 되지는 않는다"며 "체인형태로 여러 곳에서 사업을 하고 있지만 문제된 곳은 아직까지 없었다"고 강변했다.

　서울시 관계자는 "숙박업으로 둔갑한 오피스텔의 경우 호텔 개념의 서비스를 표방하고 있다"며 "객실 모닝콜, 룸서비스, 아침식사 제공 등의 서비스는 임대업으로 보기 힘들다"고 부정적인 입장을 나타냈다. 그러나 이 관계자는 "2004년 6월 이후 오피스텔의 기능이 업무기능 70%, 주거기능 30%로 변경됐다"며 "오피스텔의 용도가 불법으로 변경됐는지를 구분하기 쉽지 않아 제대로된 단속을 할 수 없는 상황"이라고 말했다.

　특히 "진정과 투서 등이 들어오면 단속을 할 수 있지만, 현장에 나가서도 주거와 업무의 영역 구분을 제대로 할 수 없을 뿐 아니라 숙박시설로 전용됐는지는 더욱 어려울 것"이라고 답답함으로 토로했다.

　건설교통부 관계자는 "개인적으로 이들 오피스텔의 경우 제공되는 서비스가 단순 임대차원을 넘어 호텔 등 숙박업의 영역으로 분류되야 한다고 본다"면서도 "유권해석 작업이 필요하지만 관련부서와 협의를 통해 위법사실이 있는지 충분히 검토해볼 계획"이라고 밝혔다.

　이런 가운데 오피스텔의 호텔업 전환을 양성화 하려는 움직임도 나타나고 있다. 모 건설업체 관계자는 "오피스텔 설계과정부터 호텔 컨셉트를 고려하고 있다"며 "인허가 과정에서 처음에는 업무시설로 했다가 중간에 숙박시설로 용도변경을 추진할 것"이라며 "형식도 호텔이 아닌 장기 임대아파트로 한다면 불법이 아닐 것"이라고 말했다.
이승호기자 simonlee72@
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