[머니투데이 채원배기자][용적률·주거비율 상향불가로 수익성 1조 떨어져]

철도공사가 추진하고 있는 용산 국제업무지구 조성 사업이 좌초될 위기에 처했다.

이 사업 인·허가권자인 서울시가 용산 철도정비창과 서부 이촌동 노후지역을 동시 개발하지 않을 경우 용적률과 주거비율을 상향 조정할 수 없다는 입장을 공사측에 전달했기 때문이다. ( 3월26일자 본지1면 "용산정비창+서부이촌동 동시개발하라" 관련기사 참조)

건설업계에서는 국제업무지구의 용적률과 주거비율이 현행 서울시 지침에 따라 규제받게 되면 수익성이 1조원 내외 떨어질 것으로 내다봤다.

26일 업계와 철도공사에 따르면 공사가 서울시의 요구안을 받아들이지 않을 경우 사업성 확보에 비상이 걸린다. 용적률이 공사의 당초 계획안보다 30%포인트 낮은 평균 580%, 주거비율은 20%에서 8.2%로 11.8%포인트 떨어지기 때문이다.

용산 철도정비창 부지는 총 13만7000평. 이중 개발 대상지는 전체의 절반 정도인 약7만평이다. 용적률이 30%포인트 낮아지면 연면적 기준으로 2만1000평을 개발하지 못하게 된다. 평당 가격을 3000만원으로 잡으면 수익성이 6300억원 정도 낮아진다. 주거비율 하향까지 감안하면 당초 계획안에 비해 약 1조원의 수익성이 떨어질 것으로 업계는 추산했다.

사업성이 이처럼 떨어지면 사업 참여자는 용산철도정비창 부지의 인수가격을 낮출 수 밖에 없지만 공사측은 싼 가격으로 땅을 팔지는 않겠다는 입장이다. 철도공사의 부채 문제를 어느 정도 해결하고 정비창 이전부지를 매입하기 위해서는 매각 대금으로 4조원 이상은 받아야 한다는 것.

이 사업 참여에 관심을 보이고 있는 한 건설사 관계자는 "용적률과 거주비율 규제로 1조원의 수익성이 떨어지는 반면 땅값 인수대금이 그대로라면 사업 참여를 원점에서 재검토할 수 밖에 없다"고 말했다.

철도공사 관계자는 "서울시가 용적률과 주거비율을 높여주지 않으면 사업을 제대로 추진하기 어렵다"며 "사업성이 떨어진다면 사업자가 들어오지 않을 수도 있다"고 밝혔다. 그는 이어 "용산 정비창 부지가 이전되지 않으면 도심 소음 및 공해 문제는 그대로 남게 된다"고 지적했다.

이에앞서 서울시는 국제업무지구의 랜드마크 건물 높이는 최고 600m(150층)로 허용해 주되 용적률은 현 지침에 따라 평균 580%로 제한하고, 일반상업지역의 주거는 불허하겠다는 내용의 검토결과를 철도공사측에 전달했다.

시는 다만 국제업무지구 대상지를 확대해 서부 이촌동 한강변과 동시 개발할 경우 용적률과 주거비율 등을 조정해 줄 수 있다는 입장을 보이고 있다.

이에 대해 공사측은 "도심 재개발 사업은 지방자치단체의 고유 업무"라며 "서울시가 서부 이촌동 토지수용문제 및 개발할 때 발생할 수 있는 법적·행정적 문제를 책임지겠다는 등의 조건을 제시하지 않으면 두 지역의 동시 개발을 추진하기는 어렵다"고 말했다.



채원배기자 cwb@
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