[머니투데이 송복규기자][개발밀도 낮아 쾌적…강남 수요 흡수는 역부족]

강남 수요 흡수를 위해 개발하겠다던 '강남 대체 신도시'가 '분당급 신도시'로 둔갑했다. 신도시 발표 시기가 임박하면서 정부가 '강남 대체'가 아닌 '분당급' 신도시임을 강조한 것이다.

지난 1일 발표된 경기 화성 동탄신도시 동쪽의 분당급 신도시는 말 그대로 1기 신도시인 분당과 개발 면적이 비슷해 붙여진 이름이다. 입지상 강남 수요를 대체하기 어렵다는 판단이 들자 1기 신도시 5곳 가운데 강남과 가장 가까운 분당이 연상되도록 정부가 전략적으로 명칭을 바꿨다는 해석도 있다.

분당급 신도시하면 분당이 떠오른다. 하지만 분당급 신도시는 분당신도시와 이름과 개발 면적만 비슷할 뿐 입지, 개발 내용, 지정 배경 등이 모두 다르다. 분당급 신도시와 분당신도시의 차이점을 알아봤다.

▶개발밀도 낮은 쾌적도시=분당신도시는 총 594만평에 39만명을 수용하고 있다. 주택은 9만7000가구가 들어서 있으며 인구밀도는 ha당 199명, 녹지율은 20%다.

분당급 신도시인 동탄2신도시는 660만평에 26만명을 수용할 예정이다. 면적은 분당신도시보다 넓지만 수용인구는 13만명 정도 적은 셈이다.

인구밀도는 ha당 120명, 녹지율은 28%다. 분당과 비교해 인구밀도는 낮고 녹지는 풍부하다. 주택은 아파트 10만가구, 단독주택 5000가구 등 분당보다 7000가구 많은 10만5000가구가 공급될 계획이다.

▶강남 수요 흡수는 역부족=1990년대초 강남, 서초, 송파 등 강남권 거주자들은 입주가 시작된 분당신도시로 대거 이주했다. 강남 집을 팔고 신도시 아파트로 옮기는 것이 유행이었을 정도였으니 강남 수요 흡수면에서는 어느 정도 성공했다고 볼 수 있다. 지난 2∼3년 강남 집값이 큰 폭으로 뛰면서 강남 집 팔고 분당으로 옮긴 것을 후회하는 사람들이 많았던 것도 이를 뒷받침한다.

분당급 신도시는 서울 강남에서 30km 이상 떨어져 있는데다 경부고속도로 주변 교통 정체가 워낙 심해 강남 수요를 끌어들이긴 역부족이라는 평가다. 동탄2신도시보다 서울과 가까운 동탄신도시만해도 강남에서 이주해 온 수요자가 거의 없다.

▶개발 속도는 분당 못 따라가=정부는 분당급 신도시의 개발 기간을 최대한 앞당길 계획이다. 내년 2월까지 예비지구를 지정하고 개발계획을 확정할 예정이다. 보상은 내년 5월. 첫 분양은 2010년 2월, 첫 입주는 2012년 9월로 신도시 발표 이후 각각 2년 8개월, 5년 3개월만에 분양과 입주가 이뤄진 것이다.

하지만 개발 속도는 분당이 더 빠르다. 분당신도시는 1989년 4월 신도시 건설계획 발표 후 7개월만인 같은해 11월 시범단지 4030가구가 분양됐다. 이어 2년만인 1991년 9월 분당신도시 아파트 첫 입주가 시작됐다.

▶자연환경 훼손은 적어=분당신도시는 박정희 대통령이 1974년 헬기를 타고 지나다 "앞으로 긴요하게 쓸 땅이니 개발하지 말라"고 지시한 이후 15년 동안 그린벨트에 준하는 남단 녹지로 묶여 있던 곳이다. 1기 신도시 지정 당시만해도 그린벨트는 절대 손댈 수 없다는 것이 불문율이었다. 개발이 불가능했던 곳이 신도시로 탈바꿈한 것이다.

분당급신도시는 성장관리권역으로 지정돼 있어 분당보다 도시로 개발하기 수월한 조건. 이번에 수도권 후보지로 함께 거론됐던 용인 모현, 광주 오포 등이 동탄2지구에 밀린 것도 자연보전권역이어서다.

▶준비된 시장 환경=분당신도시 개발 과정은 순탄치 않았다. 신도시 건설 과정에서 자재 임금파동이 벌어졌고 과열된 건설 경기를 진정시키기 위해 잇따라 후속대책을 내놔야 했다. 신도시 건설이 마무리된 뒤에도 부실공사 시비가 끊이질 않았다. 자족능력을 상실한 베드타운화 등도 골칫거리로 남았다.

분당급 신도시는 토지거래허가구역, 투기과열지구 등 투기 수요를 억제할 장치가 마련돼 있다. 신도시 개발계획이 발표됐지만 최근 집값이 하향 안정세여서 집값 폭등으로 이어지지는 않을 것으로 보인다.

송복규기자 clio@
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