(서울=연합뉴스) 박성제 서미숙 기자 = 서울, 수도권의 '지분 쪼개기'가 전방위로 확산하면서 뉴타운 등 개발 예정구역이 투기장으로 변질되고 있다.

서울에서 시작된 재개발 지분 쪼개기는 경기, 인천 등 수도권으로 퍼졌고, 다세대 신축에 이어 근린상가, 오피스텔 신축이라는 신종 수법으로 진화하고 있다.

조합원수 증가와 지분가격 폭등은 수익성 악화로 이어져 조합 분쟁으로 비화되고, 심각한 지분 쪼개기 때문에 도시개발 사업을 포기한 곳까지 나왔다.

국토해양부는 이에 따라 지분 쪼개기의 폐해를 현행 방식으로 막기에는 한계가 있다고 보고 관련 법 개정을 준비하는 등 정부 차원의 대책마련에 들어갔다.

◇ 지분 쪼개기 수법 '진화' = 27일 업계에 따르면 서울 용산구 한강로2가와 서계.청파동, 강서구 화곡동, 성동구 성수동, 도봉구 창동, 중랑구 면목동, 마포구 망원.합정동 등 노후주택 밀집 지역의 경우 단독주택을 허물고 다세대를 짓는 지분 쪼개기가 한창이다.

당장 개발재료는 없지만 앞으로 뉴타운 등으로 지정되면 아파트 분양권을 받을 수 있다는 기대감 때문이다.

마포구의 한 중개업소 관계자는 "현재 뉴타운이나 재정비촉진예정지구 등으로 지정되지 않은 곳은 건축허가 제한이 거의 없기 때문에 손쉬운 지분 쪼개기 대상이 된다"며 "4차 뉴타운 후보지로 거론되거나 역세권 개발 등이 기대되는 곳에 이런 현상이 심하다"고 말했다.

이런 방식의 지분 쪼개기는 성남시, 수원시, 오산시, 김포시, 평택시 등 수도권까지 확대됐다. 서울시에 비해 규제가 느슨한 수도권의 뉴타운 추진지역 인근으로 투기꾼들이 몰리고 있는 것이다.

도시개발 사업으로 진행중이던 인천의 용현, 학익2-1구역에서는 쪼개기가 심각해 조합원수가 불어나자 땅 주인이자 시공사인 SK건설이 사업 포기를 선언하기도 했다.

최근엔 근린상가, 오피스텔을 신축해 지분을 쪼개는 신종 수법까지 등장했다. 분양업자들은 '근린상가나 오피스텔도 주거용으로 쓰면 주택으로 간주해 분양권을 준다'는 허위 정보를 흘리며 투자자를 모집하고 있다.

용산 한강로2가의 근린상가는 건축허가만 받은 채 3.3㎡당 1억원선에 분양됐고, 서계.청파동 등지의 대지지분 6.6㎡ 안팎의 소형 오피스텔은 실당 2억-4억원에 팔렸다.

그러나 이처럼 쪼개진 근린상가나 오피스텔은 주거용으로 사용해도 분양권이 나오지 않아 투자자들의 피해가 우려된다.

시 관계자는 "상가 등 주택외 건축물을 주택으로 사용했을 때 분양권을 주는 것은 1982년 이전에 건축된 기존 무허가 건축물만 해당된다"며 "쪼개진 상가 등은 주택으로 쓰는 것 자체가 엄연한 불법"이라고 말했다.

◇ 가격 천정부지, 사업성 악화 '부작용' = 지분 쪼개기에 투기세력이 가세하면서 낡은 단독주택, 다세대 가격도 이상 급등하고 있다.

성남시 구시가지 중 재개발 기본계획에 포함되지 않은 곳의 소형 다세대는 지분 쪼개기 등 투기 붐이 일면서 지분 가격이 3.3㎡당 3천만-4천만원에 이른다. 이는 용산 등을 제외한 서울지역 뉴타운 지분 가격과 맞먹는 수준이다.

최근엔 지분 하나에 수십명씩 투자하는 '공동 투자클럽'도 유행하고 있다.

한 부동산 전문가는 "최근 뉴타운, 다세대 투자는 강남의 부유층부터 소액 투자자들까지 가릴 것 없는 그야말로 '열풍' 수준"이라며 "수요가 많으니 가격도 비정상적으로 오르는 것"이라고 말했다.

이처럼 지분 가격이 뛰고, 조합원수가 많아지면서 사업 수익성은 점점 악화되고 있다.

실제 가재울 4구역, 전농7구역 등은 최근 지분에 대한 감정 평가액이 낮게 나오고, 조합원 분양가가 높아 추가 부담금이 많을 것이라는 우려가 커지며 지분 가격이 급락했다. 일부 뉴타운, 재개발 단지는 이런 이유로 조합원과 집행부간 법정 소송도 진행중이다.

부동산써브 함영진 실장은 "조합원수가 크게 늘어났거나 지분 가격이 급등한 곳은 투자수익을 보장받기 힘들다"며 "분양가 상한제가 적용되면 수익성은 더욱 악화될 수밖에 없어 투기세력의 손을 많이 탄 곳은 아예 피하는 게 상책"이라고 말했다.

◇ 정부, 대책 마련 착수 = 상황이 예사롭지 않자 정부도 지분 쪼개기를 막기 위해 대책 마련에 돌입했다.

국토해양부 관계자는 "재개발, 재정비촉진지구 추진 지역 등을 중심으로 지분 쪼개기가 극성을 부리고 있어 이에 대한 대책을 마련할 계획"이라며 "재개발, 재건축, 뉴타운, 도시개발사업 등에 공통으로 적용해 '지분 쪼개기'를 막는 장치를 만들고 상세한 내용은 시도 조례로 정하는 방안을 검토하고 있다"고 말했다.

현재 지분 쪼개기와 관련한 법률은 ▲ 재개발 사업의 경우 시.도 조례로 정하는 금액이나 규모, 취득시기에 부합되지 않으면 분양권을 주지 않도록 하고 있는 도시 및 주거환경정비법과 ▲ 재정비촉진지구 지정고시일 이후에 이뤄진 지분 쪼개기에 대해 분양권을 인정하지 않도록 하는 도시재정비촉진법이 있다.

구체적인 방안은 미정이지만 지구지정 고시일 이전의 지분 쪼개기에 대해서도 분양권을 인정하지 않는 방안 등이 우선 검토될 것으로 보인다.

국토부의 또 다른 관계자는 "지금 문제는 개발 기대가 확산되면서 지구지정고시일 이전에 이뤄지는 지분 쪼개기"라고 말해 이러한 가능성을 뒷받침하고 있다.

분양권을 노리고 단독주택을 헐어 다세대주택을 짓는 수법 등에 대한 대책 등도 마련될 것으로 보인다.

하지만 개발계획이 수립되지 않은 곳까지 쪼개기를 막기 위해 건축허가를 제한할 경우 지나친 사유재산 침해라는 비난도 나올 수 있다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 "새 정부가 뉴타운을 활성화기 전에 먼저 투기꾼들의 쪼개기 작업을 막아야 할 것"이라며 "투기 목적이 명확한 것은 건축허가 제한조치가 없는 곳이라도 행정지도를 강화하는 등 현실적인 대책을 수립해야 한다"고 말했다.

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