고(高)분양가가 집값상승의 주범으로 지목되면서 분양가를 낮출 수 있는 다양한 논의가 이뤄지고 있다.

건설교통부가 분양제도개선위원회를 통해 내년 1월까지 분양제도개선안을 내놓
겠다고 밝힌 것과 별도로 홍준표 한나라당 의원, 이계안 열린우리당 의원 등이 자체
법률안을 제출하는 등 정치권에서도 논의가 활발하다.

정치권에서 제기된 법률안에 대해 청와대와 재정경제부, 건설교통부 등의 고위
관계자들도 적극 검토하겠다는 입장을 밝히고 있어 도입 여부에 관심이 집중되고 있
다.

◇ 분양가를 반값으로 낮춘다(?) = 지금까지 분양가 인하 방안으로 정치권에서
나온 방안은 홍준표 의원의 '토지임대부 분양'과 이계안 의원의 '환매조건부 분양'
이다.

'토지임대부 주택 분양방식'은 홍준표 의원의 대표 발의로 당론으로 채택된 것
으로 토지, 건물을 모두 분양하는 현행 방식과 달리 토지에 대한 소유권은 국가 또
는 공공기관이 가진 채 건물만 일반에 분양하는 것이다.

홍 의원은 분양가를 지금의 절반 수준인 평당 500만-600만원대로 인하할 수 있
다고 주장한다.

다만 입주자는 토지 임대료를 부담해야 하는데 홍 의원은 서울의 경우 30평형대
를 기준으로 월 30만원 정도면 가능할 것으로 보고 있다. 용적률을 400%까지 허용

하면 땅값과 임대료를 더 낮출 수 있다고 본다.

분양받은 아파트는 10년간 전매가 금지되고, 10년 후에는 일반 주택처럼 사고
팔 수 있다.

이 방식은 지난해 8월 대한주택공사가 청와대에 보고한 '토지임대부 분양'과 비
슷하다. 주공은 아파트의 토지는 임대하고 건물만 분양할 경우 민간 분양가의 30-70
% 선에 공급할 수 있다고 주장한다. 임대기간은 50년이며 상황에 따라 전매 금지 기
간을 10-20년으로 탄력 조정할 것을 제안하고 있다.

이에 비해 환매조건부 분양은 공공기관이 저렴한 가격으로 실수요자에게 주택을
분양토록 하고 주택 소유권자는 주택에 대한 모든 권리를 행사할 수 있지만 팔 경

우에는 반드시 공공기관에 되팔도록 하는 방안이다.

국가나 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사 등이 환매주택 건설사업의
주체이며 이들이 공공택지내에서 주택을 지을 경우 일정범위내에서 환매주택을 우선
건설해야 한다.

또 환매주택을 공급할 경우 공급원가를 의무적으로 공개해야 하며 입주할 수 있
는 사람은 무주택자로 한정하고 있다.

이 의원도 환매조건부로 분양하게 되면 지금 분양가의 60% 정도, 시세의 50%내
외에서 분양할 수 있을 것으로 전망하고 있어 이 또한 '반값아파트'이다.

◇ 토지임대부 분양..택지 확보가 관건 = 토지임대부 분양은 정부가 토지를 확
보하기 위해 막대한 재원이 소요된다는 점이 문제로 지적된다. 통상 수도권 신도시
아파트의 경우 토지비가 분양가의 60-70%를 차지하는데 이 비용은 재정에서 투입되
고, 결국 국민의 부담이 될 수밖에 없다는 것이다.

전문가들은 반값 아파트가 도입되더라도 시범적으로 국공유지가 많은 송파신도
시나 행정중심복합도시와 같은 공공택지 일부에만 적용 가능할 것으로 보고 있다.
이 경우 또 다른 '로또 아파트'를 만들어 청약과열 등 부작용을 부추길 수 있다.

반대로 주택에 대한 개념이 '소유'에서 '거주' 개념으로 바뀌지 않는 한 토지까
지 분양하는 아파트의 희소가치가 높아져 기존 주택의 가격이 뛸 수 있다는 주장도
있다.

또 토지부분에 대한 임대료가 분양가에 반영돼 효과가 반감되고 매월 임대료 개
념의 월세를 지급해야 해 국민임대 등 공공 임대아파트와 다를 바 없다는 회의적인
시각도 적지 않다.

홍 의원 주장대로 월 30만원씩 10년간 납부하면 분양가 외에 임대료만 총 3천60
0만원이 추가로 든다.

◇ 환매조건부 분양은 사실상 장기 공공임대 = 환매조건부 분양도 토지를 어떻
게 확보하느냐가 첫번째 과제로 제기되고 있다.

환매조건부 분양은 토지임대부와 달리 공공기관이 토지소유권을 계속 가지고 있
을 필요는 없지만 환매조건으로 분양할 아파트를 짓기 위한 토지를 확보해야 한다

는 점에서는 마찬가지이다.

또 공공기관에 되파는 조건이라면 사실상 임대주택과 다르지 않은 것으로 받아
들여져 임대주택에 대한 부정적이 인식을 어떻게 떨쳐내는가도 문제이다.

박환용 경원대 교수는 "환매조건부든 토지임대부든 주택을 지을 수 있는 공공토
지를 어떻게 확보하는 가가 문제"라면서 "환매조건부는 크게 보면 장기 임대아파트
와 같은 개념"이라고 말했다.

부동산컨설팅업체 유엔알의 박상언대표도 "공공임대아파트와 비슷한 개념이어서
환매조건부 분양 주택을 별도로 추진할 필요가 있는지 의문"이라면서 "공공임대아파
트를 계속 늘리면서 용적률을 높이는 것과 마찬가지"라고 말했다.

(서울=연합뉴스) 박성제 서미숙 기자
sungje@yna.co.kr