법무부가 무주택 서민과 영세상인을 보호하기 위해 마련한 주택임대차보호법시행령과 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 2008. 8. 12. 국무회의를 통과하여 관보 게재 즉시 시행될 예정임

이에 따라 서울 지역의 경우 전세금 6,000만 원 이하의 주택임차인은 주택이 경매되더라도 보증금 중에서 2,000만 원까지 우선변제를 받을 수 있게 되었고, 영세상인의 영업권 보장에도 큰 도움이 될 것으로 기대하고 있음

Ⅰ. 우선변제금 증액 및 적용범위 확대
- 주택임대차보호법시행령 개정

□ 개요

법무부는 인상된 물가와 전세가격을 반영하여 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위를 확대하고, 우선변제 받는 금액을 증액하는 내용으로 주택임대차보호법 시행령을 개정하였음
☞ 주택임대차보호법에서는 일정한 보증금(동법 시행령에서 지역별로 규정) 이하의 소액 임차인의 경우 임차한 집이 경매되더라도 일정한 금액(우선변제금, 동법 시행령에서 지역별로 규정)은 다른 권리자에 우선하여 변제받을 수 있도록 함
☞ 이번 개정으로 서울 지역에서만 약 25만 가구가 새로이 우선변제 대상에 포함될 것으로 보임

□ 주요 내용

① 우선변제를 받는 보증금 기준 확대

- 수도권 중 과밀억제지역 4,000만 원->6,000만 원
- 광역시 3,500만 원->5,000만 원
- 그 밖의 지역 3,000만 원->4,000만 원

☞ 수도권 중 과밀억제지역 : 수도권정비계획법에 규정된 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역 {서울특별시, 인천광역시(강화군 등 일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동 등 일부지역), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 제외)}

전세가격 평균상승률(19.2%, 2001. 9.~2008. 4.간)을 감안하되, 서민임차인 보호를 위해 전세가격 상승률보다 더 상향 조정

지역별 상승률에 맞춰 보증금 기준을 올리되, 2001년 개정 당시 서울지역 적용대상이 되는 가구비율(52.3%)을 유지하기 위해 서울지역 보증금을 6,000만 원으로 결정(이 경우 임차가구 비율 50%)

우선변제 적용대상을 확대하더라도 전세가격이나 주택담보대출에 미치는 영향이 비교적 크지 않아 서민 보호를 위해 대상 확대

② 우선변제금액 확대

- 수도권 중 과밀억제지역 1,600만 원->2,000만 원
- 광역시 1,400만 원->1,700만 원
- 그 밖의 지역 1,200만 원->1,400만 원

2001. 9.~2008. 4.까지의 지역별 전세가격 인상률을 감안하여 지역별로 우선변제금을 증액 (지역별 인상률에 맞춰 16~25% 인상)

우선변제금액을 지나치게 높일 경우 소규모 주택을 소유한 서민들의 주택담보 대출을 어렵게 할 우려가 있음
☞ 주택담보대출의 경우 실제 임대여부를 불문하고 일괄적으로 방 개수에 해당하는 만큼의 우선변제금을 공제하고 대출하기 때문에 우선변제금액을 너무 높일 경우 주택담보대출 가능금액이 줄어듬

Ⅲ. 영세임차상가의 영업권 보장
- 상가건물임대차보호법시행령 개정

□ 개요

그 동안의 물가상승 및 보증금 인상률을 반영하여 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 범위를 확대하고, 2005년 전국 상가임대료 평균인상률이 4.53%인 점을 감안하여 차임 또는 보증금의 증액 청구 한도인 12%를 축소하기로 하였음
☞ 상가건물임대차보호법에서는 동법 시행령에서 정한 일정한 보증금 이하의 상가에 대하여는 5년간 계약갱신을 요구할 수 있도록 하고 대신 임대인은 12% 이내에서 임대료 증액을 요구할 수 있음

□ 주요 내용

① 적용범위 확대

- 서울특별시 2억 4천만 원->2억 6천만 원
- 수도권 중 과밀억제지역 1억 9천만 원->2억 1천만 원
- 광역시 1억 5천만 원->1억 6천만 원
- 그 밖의 지역 1억 4천만 원->1억 5천만 원

2002.~2006.까지 보증금 평균인상률 9.2%와 월세 평균인상률 12.6%를 반영하여 적용범위 확대 폭을 약 10%로 정함
- 서울과 수도권 중 과밀억제권역은 2,000만 원씩, 광역시와 그 밖의 지역은 1,000만 원씩 인상
☞ 상가임대료는 보증금과 월세로 구성되어 있는데, 상가건물임대차보호법상 임대료는 [보증금＋(월세×100)]로 계산함. 이를 실무상 환산보증금이라고 부르는데, 월세에 100을 곱하는 이유는 보증금을 월세로 바꾸는 경우 통상 보증금의 1%를 월세로 받기 때문임

② 차임 또는 보증금의 증액 청구 한도 축소

증액 한도 12%->9%

현재 증액 한도는 2001년 고금리 상황에서 정한 것으로 그간 인하된 금리 등 경제사정 변화를 감안하고 영세상인 보호를 위해 3%를 인하하여 9%로 결정

시민단체, 중개사업계, 금융계, 부동산업계 전문가들로 구성된 연구반에서 현재 금리와 상가임대료 인상률을 감안하여 증액 청구 한도를 3% 인하하는 것이 가장 적정한 것으로 판단
☞ 2005년 중소기업청 자료에 따르면 평균 상가임대료 인상률은 전국 평균 4.53%임

Ⅳ. 기대효과

이번 개정으로 서민임차인들이 주거안정에 기여하고, 영세상인들이 임대료 인상 걱정을 덜고 마음 놓고 생업에 종사할 수는 있는 환경 조성에 도움이 될 것으로 기대함

또한, 전문가의 참여와 시장동향에 대한 면밀한 검토를 통해 주택?상가임대차 시장의 불안요소를 최소화하는 방향으로 개정안을 마련하였기 때문에 개정으로 인한 부작용이 최소화될 것으로 기대

우리나라 부동산시장의 불안정성을 감안하여 금융계, 부동산업계의 최고 실무전문가들을 중심으로 개정 연구반을 구성하여 실물경제의 동향과 시장 요구를 반영하는데 중점을 두었음

법무부는 서민보호에 부합하는 개정안을 도출하기 위해 서민주거권을 대변하는 시민단체를 연구반에 포함시켰고, 국토해양부 등 관련부처의 적극적인 협조를 받았음
※ 연구반 구성 : 법무부 법무심의관실, 국토해양부 주거복지과, 기획재정부 정책조정 총괄과, 한국도시연구소, KB국민은행 연구소, 공인중개사협회 부동산정책 연구소, 부동산114

Ⅴ. 향후 일정

2008년 8월 하순경 공포?시행 예정