[보유 부담 높은 주택은 서둘러 매각하는 것이 유리]

곧 종합부동산세 고지서가 날아든다. 신고 및 납부 기간은 오는 12월1-15일까지다.이에 따라 부동산 시장도 한바탕 홍역을 치룰 전망이다.

그동안 종부세 대상인 다주택 및 고가주택 보유자들은 '세금보다 집값이 더 오르는데 구태여 팔 필요가 있느냐"는 식으로 막무가내 버티기 작전이었지만 이제부터는 발 등의 불이 떨어진 셈이다.

국세청에 따르면 올해 종부세 부과 대상은 모두 35만명에 이른다.

따라서 절세 방안을 마련하지 못한 사람들은 고스란히 '세금' 압박에 시달려할 판이다. 내년에는 양도세 중과가 이뤄지면서 사실상 '8.31대책'의 위력이 현실화될 전망이다.

보유세는 집 두 채를 합친 가격이 기준시가로 6억원이 넘으면 종합부동산세 대상이다. 더욱이 종부세의 과세표준적용률은 공시지가 기준으로 올해 70%에서 매년 10%포인트씩 올라가 2009년부터는 100%가 적용될 예정이다.

올해에 비해 2009년에는 두 배 이상의 보유세를 내게 된다는 얘기다.

◇ 종부세 얼만큼 내나=종부세는 공시가격 중 6억 원을 넘는 금액에만 과표적용률과 구간별 세율을 적용하면 된다. 과표적용률은 70%이고 공시가격 △6억 초과 9억 이하 1% △9억 초과 20억 이하 1.5% △20억 초과 100억 이하 2% △100억 초과 3%의 누진 세율을 적용해 계산한다.

지난 5월17일 김 모씨(49)는 강남 도곡동 도곡렉슬 50평형을 21억8500만원에 구매했다. 그는 6월1일 이전에 아파트를 구매한 뒤 소유권이전등기를 마쳤기 때문에 종부세 부과대상이 된다.

건설교통부에 따르면 강남 도곡동 도곡렉스 50평형의 공시가격은 15억6500만원이다. 그러므로 6억원 초과 9억원 이하에 1%의 세율을 적용, 630만원을 일단 내야 한다. 또 9억원을 넘긴 650만원에 대해 1.5%의 세율을 적용, 68만2500만원을 부담해야 한다.

따라서 올해 김씨에게 부과되는 종부세는 모두 698만2500만원이 된다.

강남 대치동 은마아파트에 사는 사람들은 희비가 엇갈리고 있다. 은마아파트 가운데 종부세를 내는 곳도 있고 내지 않는 곳도 있기 때문이다. 은마 31평형은 공시가격이 5억7000만원이다. 31평형을 보유한 사람들은 올해 종부세를 내지 않아도 된다.

반면 은마 34평형의 공시가격은 6억3000만원으로 종부세 대상이 된다.

결국 은마 34평형 집주인들은 6억원을 넘는 3000만원에 대해 21만원의 종부세를 납부해야 한다.

대치동 청실1차 35평의 공시가격도 6억4800만원이다. 이 아파트를 소유한 사람은 6억원을 넘긴 4800만원에 대해 종부세를 납부하면 된다. 이 아파트가 올해 내야할 종부세는 33만6000원이다.

6억원대의 아파트는 그런대로 견딜 수 있지만 고가주택의 경우 세금 부담이 만만치 않다.

◇ 종부세 신고 및 납부=종부세의 과세 기준일은 매년 6월1일이다. 즉 6월1일 현재 주택의 공시가격이 세대별 합산 6억원이 넘을 경우 부과대상이 된다.

토지를 소유하고 있어도 종부세 과세 대상이다. 여기서 종합합산 과세 대상일 경우 토지 공시지가 합계가 3억원 초과라면 종부세를 신고해야한다.

종부세는 매년 12월1-15일사이에 신고, 납부해야한다. 만약 제때 신고하지 않으면 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세를 추가로 내게 된다.

그러나 2005-2007년 신고분에 대해서는 가산세 규정을 적용하지 않도록 경과조치를 두고 있다.

또 성실 신고자는 산출세액의 3%를 할인해준다. 자신이 종합부동산세 신고대상인지 점검해보고 신고 의무를 제때 지켜 적법한 세액 공제를 받는 것이 절세의 한 방법이다.

◇ 보유 부담 줄이기=내집마련정보사의 김영진사장은 "종부세 및 내년 양도세 강화 등으로 시장 급매물이 어느 정도 나타날 것"이라면서 "세부담을 피하는 방법은 보유 재산을 줄이는 길밖에 없다"고 설명했다.

전문가들은 보유 부담만 큰 땅이나 토지는 가급적 연내에 처분하하고 조언한다. 하지만 매수세가 단절된 상황에서 부동산을 처분하기란 만만치 않다. 때문에 전문가들은 급매물 일부가 시장에 나올 수 있다고 진단한다.

해밀컨설팅의 황용천대표는 "급매 처분도 쉽지만은 않은 상황이지만 시세의 10% 정도 가격을 낮추면 어느 정도 매수세가 있다"며 "처분 시 보유 부담이 높은 것을 기준으로 처분을 우선해야할 것"이라고 말했다.

다만 가격 상승이 눈에 확실히 보이는 개발 예정지 인근의 땅은 보유하는 게 낫다. 3~4년 내 땅값이 서너 배로 뛴다면 양도세를 부담하고도 시세 차익을 기대할 수 있기 때문이다.

그러나 땅값이 비싼 수도권 등의 비업무용 토지는 종합부동산세(3억원 초과) 대상이 돼 보유세 부담이 2~3배 늘어난다.

공유 지분 형태로 보유한 땅의 경우 개별등기로 바꿀 필요가 있다. 토지거래허가구역 안의 땅을 보유할 경우 매입 목적대로 토지를 이용하지 않으면 이행강제금이 부과된다는 점에 유의해야 한다.
이규성.김경원기자
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