[머니투데이 원정호기자][인터넷게시판 등에 강남권 아파트 반값 분양 유혹]

부동산포털 게시판 등에 '택지지구 특별분양'이란 광고가 끊이지 않고 있어 소비자들의 주의가 요구된다.

이들 광고는 "2억원 내외로 강남권 아파트 입주가 가능하다"는 그럴듯한 말로 내집마련을 준비중인 서민들을 현혹하고 있다.

부동산정보업체인 스피드뱅크의 조민이 연구원은 "철거가옥매입에서부터 아파트 입주까지 상당 시일이 걸리는데다, 불법 입주권을 매입했을 경우 투자자금 전체를 날릴 수 있기 때문에 철거가옥 투자는 각별히 유의해야 한다"고 지적했다.

◇택지지구내 특별분양이란

서울 택지지구내 특별분양이란 도시계획사업 등으로 철거되는 철거가옥의 소유주에게 서울시가 개발하는 택지개발지구에 우선 입주할 수 있는 권리를 주는 것을 말한다.

입주권 대상 가옥은 택지지구 안의 원주민 주택, 도시계획상 철거되는 가옥이나 시민아파트 등이다.

철거민들의 이주대책과 보상차원에서 이뤄지는 것이어서 절반수준으로 분양가가 책정된다. 또 선시공 후분양 방식을 통해 분양하기 때문에 투자성이 높은 물건으로 꼽힌다.

택지지구 특별분양은 수익률이 높은 만큼 위험도가 크고 자격요건이 까다롭기 때문에 주의가 필요하다.

합법적인 입주권을 취득하기 위해선 도시계획사업에 따른 철거주택의 경우 사업시행 인가고시일 이전부터 보상일까지 소유해야 하며 입주권 신청일 현재 세대원 전원이 무주택자여야 한다.

주택면적에 따라 철거가옥의 면적이 12.1평(40㎡) 이상일 경우 전용면적 25.7평, 12.1평 미만일 경우에는 25평형 입주권이 주어진다.

◇철거가옥 매입, 장기간 투자금 묶일 가능성 커

합법적인 입주권인 사업시행 인가고시일 이전의 철거가옥을 산다 하더라도 위험은 여전히 존재한다. 거래대상 주택이 특별공급대상이 되는 주택인지 여부가 불확실하며 개발사업 기간이 확실하지 않을 경우에는 장기간 투자금이 묶일 수 있기 때문이다.

입주권을 받을 수 있다 하더라도 본인이 원하는 지역으로 분양 받을 수 있을 지도 미지수다. 더욱이 특별분양권을 제때 행사해도 강남권에 입성하기 위한 경쟁률이 치열하다.

철거가옥 입주권에 투자한 사람도 많은데다, 이를 전문으로 파는 기획부동산도 많이 생겨 유망 지구의 청약경쟁률은 일반유망아파트 청약경쟁률만큼이나 높다.

예를들어 강남권 지구에 접수해 탈락했을 경우 6개월 이내 다른 지역에 접수를 하지 않으면 입주권이 상실되는 요건 탓에 비인기지역 지구에 아파트에 당첨될 수도 있다.

실제 2004년 10월 분양한 장지지구 특별공급분에는 272명 모집에 574명이 신청해 일반분양경쟁률 못지 않은 경쟁률을 기록했다.

이밖에 도시개발계획과는 상관없는 노후주택도 철거주택으로 둔갑돼 매매되는 사례가 있어 철거가옥을 매입하기에 앞서 관할 구청에서 도시계획상에 있는 물건인지 확인해야 한다.

◇'물딱지거래' 계약서 공증하더라도 효력없어

가장 큰 위험은 불법 입주권인 이른바 ‘물딱지’ 거래이다. ‘물딱지’란 사업시행고시일 이후의 입주권을 말하는 것으로 이는 거래 자체가 불법이다.

브로커들이 입주예정자의 인감도장을 파 다수에게 파는 형식의 거래를 하는데, 입주를 앞두고 매도자가 소유권을 넘겨주지 않는 일도 많아 분쟁이 발생할 수 있다.

이 경우 이중계약 혹은 공증을 통한 거래를 했다 하더라도 거래 자체가 불법이므로 아파트를 입주할 수 없다.
원정호기자 meetho@
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