강화될 청약시스템에 맞춘 청약자격과 부적격자 소명방법

정부의 구멍난 청약시스템은 투기의 온상

감사원이 9일 발표한 주택공급제도 및 토지거래허가 실태에 대한 감사결과(2006년 3월~5월까지 건설교통부와 경기도 고양시 등 12개 기관 대상)는 분양시장의 부적격 당첨자의 확인체제가 얼마나 미흡했는지에 대한 충격적인 보고서였다. 특히, 2만6천 가구에 대한 표본조사 결과, 332명이 무주택기간 부족 또는 유주택자로서 무주택우선공급에 당첨되는 등, 부적격 당첨자인데도 아파트를 공급받는 맹점이 노출했다.

따라서 감사원은 이번 감사결과를 토대로 부적격 당첨자에 대한 주택공급을 모두 취소하는 한편, 적발된 주택건설업체 및 분양업체를 주택법에 따라 고발토록 관련부처에 통보한 상태고, 향후 주택공급에 관한 실태조사를 강화, 주택전산망과 당첨자 관리 전산망 운영체계를 개선토록 할 예정이다.

그러므로 예비 청약자는 한층 강화될 부적격당첨자 조사에 대비해, 스스로 청약자격을 점검하고 혹시 모를 부적격당첨에 대한 소명준비를 갖춰놓는 것이 현명하다 하겠다. 투기를 위해 불법을 일삼는 악의적인 청약자도 있겠지만, 재당첨금지, 무주택우선순위 접수 등, 참여정부 들어 청약관련 규제책이 상당히 복잡해진 상태라, 미처 자신의 청약자격을 확인치 못한 부주의 때문에 당첨부적격자로 판정된 이들이 상당히 많이 쏟아지고 있기 때문이다.

청약하기 전, 자신의 청약자격 확인은 필수

본래 부적격당첨이란, 무주택우선공급주택이나 국민주택 또는 투기과열지구안에서 1순위자격으로 청약신청하여 당첨되었으나 당첨자명단을 전산검색한 결과 주택소유여부, 세대주기간 및 당첨사실 등이 신청자격 요건과 달라 당첨사실 등이 무효처리 되는 것을 말한다. 부적격당첨자로 판정되면 당첨취소, 청약통장 재사용 불가, 당첨자로 관리되어 향후 5년간 투기과열지구(분양가상한제 적용주택은 최대 10년)내에서 공급하는 주택의 청약신청시 1순위자격 배제 등의 불이익을 받게 되기 때문에, 청약자는 주의해야할 점이 한 두가지가 아니다.

특히, 수도권은 인터넷 청약접수가 원칙인데다, 청약신청시 은행이 청약자를 대신해 청약자격을 확인하거나 검증해주지 않기 때문에, 청약자격 미달자가 당첨된 후 뒤늦게 청약 부적격자로 판명되면 아까운 통장만 날리는 경우가 발생될 소지가 농후한 편이기도 하다.

수도권 등, 투기과열지구에 공급되는 아파트에 청약통장을 활용하려는 사람은 아래 체크리스트를 확인해, 본인이 무주택 혹은 1순위자격, 재당첨금지에 걸리지 않는지 확인해볼 필요가 있다.

1. 과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는 자의 세대에 속한 자
2. 2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자
3. 2002년9월5일 이후 청약예금.청약부금 가입자 중 세대주가 아닌 자
4. 분양주택의 입주자로 선정된 자(미분양주택 공급받은 자 제외)
5. 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자
6. 공무원, 군인, 소속근로자에게 공급하기 위하여 건설된 주택을 공급받은 자(사업계획승인일 기준)
7. 재건축,재개발조합의 조합원(관리처분계획인가일 기준)
8. 특별공급대상자
9. 이주대책용 주택을 공급받은 자
10. 일정기간 경과 후, 분양주택으로 전환되는 임대주택을 분양받은 자
11. 주택의 전매행위 위반으로 사업주체가 매입 또는 취득한 주택의 공급계약을 체결한 자

부적격 통보를 받은 자! 14일의 소명기회를 잘 활용하자

물론, 청약자가 청약 전에 미리 자신의 청약자격을 숙지해 부적격당첨을 미연에 방지한다면, 그보다 좋을 것이 없겠지만, 잠깐의 부주의로 당첨돼 놓고도 아파트 입성을 포기해야 한다면, 이보다 아쉽고 울화통 터지는 일이 어디 있을까 싶다. 게다가 이로 인해 5~10년간 재당첨까지 박탈된다면, 생각만해도 모골(毛骨)이 송연(悚然)한 느낌일 것이다. 그러나, 부적격자로 판명·통보된 이도 소명의 기회는 있으니, 주택소유여부 전산검색결과 유주택자라는 통보내용이 사실과 다르거나, 이의가 있을 경우, 재확인기간(소명기간 14일)내에 소명기회를 잡아 적격자로 구제받을 수 있는 길을 마련하는 것이 좋겠다. 남의 일이나, 기우(杞憂)라 차치(且置)하지 말고 지금부터 알아보도록 하자!

소명방법과 관련 서류

적격자로의 소명이 쉽지 않아 대부분 부적격처리가 되는 사례가 많지만, 만약의 경우를 대비해 정식 계약기간안에 계약은 치러 놓는 것이 현명하다. 소명기간(14일)보단 당첨 후 돌아오는 정식계약기간(약 3일)이 더 짧기 때문인데, 추후 적격자가 되지 못해 해약조치 당하더라도 별도의 위약금 없이 계약금을 돌려받을 수 있기도 하다.

소명서류는 주로 부적격 통보의 이유에 따라 경우의 수가 다양하다. 주로 재당첨기간이나 무주택세대주·유주택·다주택자(2주택 이상)의 여부를 가리는 경우가 많으므로, 건물등기부등본이나 건축물관리대장등본(가옥대장등본 포함), 무허가 건물확인서 또는 철거예정 증명서, 기타 무주택자임을 증명할 수 있는 소명 서류를 챙기면 되겠다.

증명(소명자료) 사유는 아래“주택소유여부 확인방법 및 판정기준”을 참고해 제출하면 되는데, 전산검색결과(정보통신망 이용촉진 등에 관한 법률에 의하여 주택전산망에 의하여 건설교통부장관이 정하는 방법 및 절차에 따라 당첨자를 시·군의 건물분 재산세와 국세청의 양도소득세 과세자료에 의거 주택소유 여부를 전산 검색) 주택소유사실이 있어도 주택으로 보지 않는 경우가 있으니 아래에 해당되는 사람은 무주택자나 1주택자로 판명받을 수 있겠다.

주택으로 보지 않는 경우

주택으로 보지 않는 첫 번째 사례는 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체나 입주자모집 승인권자로부터 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우다.

두 번째는 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득하는 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 봄)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우다.

<각목>

(1) 사용검사후 20년이 경과된 단독주택
(2) 85㎡이하(25.7평형)인 단독주택
(3) 소유자의 본적지에 건축되어있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속등에 의하여 이전받은 단독주택

세 번째는 아파트를 제외한 20㎡이하(6평형)인 주택인 경우다.

네 번째는 60세이상인 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우다.(공공기관건설주택의 노부모 부양우선공급의 경우에는 주택을 소유한 것으로 봄)

다섯번째는 공부상에는 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가 또는 멸실되었거나, 주택이외의 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격당첨자로 통보받은 날로부터 3월이내에 이를 멸실시키거나 실제사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우다.

여섯번째는 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 주택을 사용하기 위하여 주택을 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우다.

일곱번째는 개인 주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양완료 하였거나 부적격당첨자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 처분한 경우다.

여덟번째는 무허가 건물을 소유하고 있는 경우다.

- 검색대상 : 신청자와 그 세대원 및 주민등록이 분리된 배우자와 그 세대원 전부
- 주택의 범위 : 건물등기부등본, 건축물대장등본 등에 등재된 전국 소재 주택(주택공유지분이나 주택용도가 있는 복합건물도 주택으로 봄)
- 무주택판정기준 : 검색대상자 중 누구라도 요구된 무주택기간 내에 주택소유 사실이 있으면 무주택자로 보지 않음.
- 주택의 취득,처분일 : 건물등기부상 접수일(미등기건물은 건축물대장상 처리일)기준임

그 외 당첨자나 계약자가 주의해야 할 유의사항

정식계약을 체결했더라도 계약자의 행위에 따라 추후에도 체결된 계약이 취소될 수도 있으니 유의할 점은 많다.

우선, 임대주택에 당첨된 이는 최초 입주자모집공고일부터 분양전환시까지 무주택세대주 자격을 유지하여야 함을 잊어선 안된다.(단, 입주자로 선정된 후 결혼 또는 상속 등으로 인하여 무주택 자격을 상실하게 된 경우는 제외) 이는 청약자 본인과 세대원 전원에 해당된다.

그 외에도 임대주택에 거주하던 사람은 당첨받은 해당 주택의 입주시까지 기존 임대주택을 반드시 명도해야 입주가 가능하다는 사실도 염두에 둘 필요가 있다. 아니면 새롭게 공급받은 주택에 대해 공급계약을 취소당하기 때문이다.

이밖에도 투기의 목적으로 주민등록법령의 위반해 남의 통장을 사용해 당첨받았거나, 서류를 위조, 부정한 방법으로 당첨된 경우에도 추후 계약은 취소될 수 있으니, 요즘같이 전매금지나 분양전환이 긴 아파트에 당첨된 사람은 입주할 그날까지 관심의 끈을 놓지 않는 것이 좋겠다는 생각이 든다.