[주변시세보다 30% 낮게 공급 가능]

정부와 여당이 민간아파트에도 15일 분양가 상한제 적용을 확대하기로 함에 따라 어느 정도 분양가 인하효과가 있을 것인지에 대해 관심이 모아지고 있다.

전문가들은 "상한제 방식을 적용하면 자율구조보다 20~30%의 인하효과를 기대할 수 있다"면서"실례로 성남 도촌지구의 경우 인접한 분당신도시 분양가의 절반 이하에서 분양이 이뤄졌다"고 설명했다.

◇분양가 얼마나 낮아지나=분양가 상한제는 현재 공공택지에 적용되고 있는 '건축비 상한제'로 과거 토지비와 표준건축비에 따라 분양가를 규제하는 원가연동제와 비슷한 개념이다. 즉 누가 집을 짓든 간에 분양가를 일정수준 이상 받지 못하도록 규제하는 방식이다.

이와 반대로 분양가 자율화는 말 그대로 사업자가 아파트 가격을 자유롭게 결정하는 방식으로 그간 민간주택업체들은 주변시세에 맞춰 아파트 공급을 실시해왔다. 그러나 아파트 가격 상승으로 분양가도 천정부지로 높아지면서 논란이 이어지고 있는 상황이다.

실례로 최근 분양이 이뤄진 성남 도촌지구의 아파트는 29평형 52가구, 32평형 356가구로, 분양가격이 중간층 기준 29평형 2억7330만원(평당 937.6만원) 32평형 3억1360만원(평당 957.6만원)수준이었다.

그러나 인근 분당 야탑동의 32평형 아파트 시세는 5억5000만-6억5000만원대에 이르고 있다. 도촌지구가 땅값이 싼 그린벨트를 활용했다는 점은 있지만 분양가격은 시세의 절반 수준이다.

지난 3월 분양이 이뤄진 판교아파트의 경우 민간건설사들이 공급하는 물량의 경우 32평형대가 평당 1100만원대에서 아파트 공급이 이뤄졌다. 분당아파트 시세 평당 2000만원의 절반 수준으로 공급이 이뤄지면서 판교아파트는 '로또'로 인식, 치열한 경쟁률을 기록하기도 했다.

8월 분양이 이뤄진 판교 중대형의 경우도 분양가격은 평당 1800만원 수준이지만 여기에는 평당 500만원 가량의 채권입찰금액이 포함된 것으로 실제 분양가격은 평당 1300만원 수준이다.

판교중대형아파트의 분양가 1800만원은 인근 시세의 90%에서 이뤄진 것으로 채권을 포함하지 않으면 시세의 70% 수준인 셈이다.

현재 분양가 상한제는 지난 '8.31'대책 이후 대한주택공사 등이 조성하는 공공택지의 모든 아파트에 적용되고 있다. 이를 정부와 여당은 상한제 방식이 분양가 인하효과가 높은 만큼 민간이 자체 개발하는 아파트에까지 확대, 적용하겠다는 것이다.

◇ 민간 왜 반대하나=따라서 민간주택업계는 정부의 분양가 상한제 회귀 움직임에 강력히 반발하고 있다.

현재 분양가격 결정 방식에 대한 논란은 개발이익을 누가 갖느냐는데 있다. 즉 자율화구조하에서는 개발이익이 민간이, 상한제 방식에서는 입주자들이 취하게 되는 것을 의미한다.

여기에 판교신도시처럼 채권입찰제 적용한다고 하면 이는 개발이익을 국가 환수하는 것이다. 즉 분양가 결정방식은 각 주체의 이해가 첨예할 수밖에 없는 부분이다.

해밀컨설팅의 황용천대표는 "가격 규제방식을 동원할 경우 아파트 분양가는 현저하게 낮아질 수 있지만 민간은 '반시장 논리'라고 맞서고 있어 타협이 쉽지 않다"면서 "적용과정에서 치열한 논리 싸움이 불가피하다"고 설명한다.

주택업계가 상한제를 반대하는 근거로 △ 가격 규제로 인한 품질 저하 △ 이익 실현 기대감 상실로 인한 공급 위축 △ 반시장 논리 △ 주공 등 공기업 비대화 등을 꼽고 있다.

즉 입법 과정에서 민간과의 충돌이 불가피할 전망이다.
이규성기자 peace@
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