[머니투데이 송광섭기자]
#접근성 좋아도 가시성 없으면 공실 위험 커

집값안정을 위한 정부의 강도 높은 정책이 잇따르면서 상대적으로 상가가 대안투자처로 주목받고 있다. 이중 경기 불황의 직격탄은 피하면서 안정적인 월세 수입을 올릴수 있는 역세권 상가에 대한 관심도 커지고 있다.

그러나 역세권 상가라는 점에 현혹돼 섣불리 계약을 할 경우 커다란 손실로 이어지게 된다. 전문가들은 분양가는 높으면서 공급량이 넘친 지역이 많아 역세권 상가라도 투자시 신중을 기해야 한다고 조언한다.

우선 아무리 접근성이 뛰어난 역세권 상가라도 지나치게 폐쇄적 구조로 설계돼 투자점포의 가시성이 현저하게 떨어진 상가는 투자대상에서 제외시키는 것이 좋다.

그중에서도 지하철 통로와 연결돼 유동인구가 대거 유입된다는 분양업체측의 말을 그대로 믿으면 안된다. 강남역, 양재역 등지에서 지하철과 연결된 상가의 경우 입점 1년이 지났음에도 불구 아직도 높은 공실률을 기록하고 있다.

상가의 이름만 바꿔 재분양하는 소위 '개명상가'도 투자시 세심한 주의가 필요하다.

가끔 새로운 이름 또는 컨셉으로 투자자를 유혹하는 경우가 있는데 이런 경우 투자자들은 뉴 컨셉의 상권 적응 여부와 개발업체 관련 사항 등을 부근 중개업소를 통해 반드시 확인해야 한다. 보행동선이 단절된 골목상가는 무늬만 역세권 상가일 가능성이 높다.

특히 소비층들의 주 동선에서 벗어나 좁은 이면 통로를 통해 상가에 접근해야하는 상가는 특별한 집객 업종이 유치되지 않으면 상가 활성이 어렵다.

상권내 상가 공급량이 많아 투자성이 떨어지는 곳도 주의가 필요하다. 건물내 점포수가 너무 많아 임대 수요를 소화시키지 못하는 경우도 조심해야 한다.

기존상권과 연계돼 기획된 전문상가 투자도 신중해야 한다. 한방. 의류, 전시등 지역내 전통 강세업종과 연계된 전문상가들도 된서리를 맞은 바 있다.

상가정보분석업체 상가정보연구소 박대원 수석연구원은 "역세권 상가라도 이면을 들여다보면 이외로 상당한 문제점들을 안고 있다"며 "특히 역세권은 출구별 활성 편차가 심하므로 역세권 상가의 의미를 더욱 세분화해서 접근해야 한다"고 말했다.

박 연구원은 "기존상권내 상인들의 신축상가 대거이동 여부 등을 확인한뒤 투자에 나서는 것이 좋다"고 덧붙였다.

◇주의해야 할 역세권 상가 유형 5가지

△접근성 좋아도 가시성이 없는 점포 △이름 또는 컨셉을 변경한 상가 △보행동선이 단절된 골목상가 △ 공급량(점포수) 과잉 상가 △기존상권과 연계해 기획된 전문상가


#계약서에 '지체상금' 쓰시나요?..대다수 투자자 규정몰라 '낭패'

상가분양계약서에 지체상금에 대한 구체적인 표기가 없는 경우가 많아 투자자들의 각별한 주의가 요구된다.

지체상금이란 분양계약서에 명시된 입주일을 경과했을 경우 계약자에게 금전적인 손해를 보상해주는 것을 말한다. 단 천재지변, 행정명령등의 불가항력적인 사유는 통상 예외로 규정하고 있다.

그러나 상가분양계약서 태반은 불가항력적인 사유로 인해 수분양자가 이에대해 지체상금을 요구하거나 이의를 제기하지 아니한다고만 명시했을 뿐 개발업체의 귀책사유로 인한 입점지연의 경우에 대해서는 전혀 언급이 없는 실정이다.

공정거래위원회의 표준 분양 계약서상(1조 4항)에는 입점 예정일을 지연하였을 경우 이미 납부한 대금에 대해 2항에서 정한 연체요율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 잔여대금에서 공제하도록 하고 있다.

일부 분양계약서에는 입점 예정일에 대한 구체적 언급 조차 없이 착공일로부터 00개월등의 애매모호한 표현으로 명기돼 있다. 또 갑(분양업체)의 귀책사유로 인해 입점이 당초 입점예정일로부터 3월을 초과해 지연된 경우 또는 계약기간중 갑의 계약이행이 불능하게 된 때에는 을(수분양자)이 본계약을 해제할 수 있다는 점도 표기하지 않고 있다.

특히 위약금과 추가 손실비용 부담 등 업체에게 유리한 조항등은 표기를 해두면서도 수익률 보장, 임대보장, 개발비 사용 내역 공개, 사후 면적 차이에 대한 보상 등 수분양자를 위한 현실적인 계약내용은 거의 찾아볼 수 없다.

분양업체 관계자는 "면밀히 계약 조항을 살펴보면 전적으로 매도인측이 유리하게 돼 있다"며 "문제는 대다수 투자자들도 계약서를 꼼꼼히 살피지 않고 계약을 하고 있어 피해가 커지고 있다"고 말했다.

업계 관계자는 "계약서상에 지체보상금 부분이 표기돼 있지 않을 경우 공사지연으로 인해 투자금이 묶인 수분양자들의 피해는 생각보다 클 수 밖에 없다"고 말했다.


송광섭기자 songbird@
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