1·11대책 발표 석 달에 접어들면서 서울 및 수도권 주택시장의 약세가 가속화되고 있다. 1·11부동산대책의 핵심인 분양가상한제와 청약가점제 도입이 가시화되고 대출규제가 강화되면서 전체 주택시장이 크게 위축됐기 때문.

특히 버블세븐지역으로 꼽힌 강남, 서초, 송파, 양천, 분당은 매매가가 마이너스 변동률을 기록해 본격적인 하락세로 돌아섰으며 지난해 거침없는 상승세를 주도했던 재건축 아파트값은 일제히 내림세를 기록했다.

부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 1.11대책이 발표된 이후 현재까지 (1월 11일~4월10일 기준) 서울 및 수도권 아파트 매매가를 조사한 결과 서울은 0.28%, 경기도는 0.17% 상승했으며 신도시는 0.06% 하락한 것으로 나타났다.

이는 1·11대책 발표 전 석달 동안(2006년 10월 14일~ 1월 11일)의 오름폭에 비교하면 현저히 낮아진 수치다. 1·11대책이 발표되기 전 서울은 8.54%, 경기도는 9.40%, 신도시는 7.53% 상승한 바 있다.

지역별로 볼 때 서울에서는 송파구가 2.10% 하락했으며 이어 양천구(-1.79%), 강동구(-1.31%), 강남구(-0.81%), 서초구(-0.11%) 등 주요 지역의 내림세가 두드러졌다. 반대로 도봉구(2.02%), 중랑구(1.76%), 구로구(1.70%), 강북구(1.66%) 등은 소폭 올랐다.

신도시에서는 중동신도시만이 유일하게 0.84% 상승했을 뿐 평촌은 보합(0.00%), 분당과 산본, 일산은 각각 0.47%, 0.27%, 0.07%씩 하락했다.

경기도는 지난해 급등했던 과천과 성남, 파주, 용인의 약세가 눈에 띈다. 과천은 2.81% 하락해 서울·수도권 통틀어 아파트값이 가장 많이 떨어졌으며 성남 1.94%, 파주 0.38% 내려 지난해와 다른 분위기다. 버블세븐 지역 중의 한 곳인 용인은 0.16% 상승해 오름폭이 둔화된 모습이다.

재건축 아파트 하락세 가속

1.11대책의 핵심인 분양가상한제의 영향으로 재건축 아파트값 상승세는 완전히 꺾였다. 분양가상한제가 적용되면 조합원들의 추가부담금이 늘어나 재건축 아파트의 수익성이 크게 악화되기 때문. 따라서 주택법 개정안이 국회본회의를 통과함에 따라 재건축 시장은 직격탄을 맞게 됐다.

1·11대책 발표 이후 석 달 동안 서울 재건축 아파트값은 1.23% 하락했다. 이 중 송파구가 5.93%, 강남구 2.65%, 강동구 3.11% 떨어졌다. 이러한 내림세는 1·11대책 발표 이전 석 달 동안 상승률(각각 17.58%, 11.35%, 5.26%)과 비교하면 거의 폭탄 수준인 셈. 강남 및 강동 등 재건축 아파트 밀집지역은 매수 문의조차 뜸해 호가 조정기를 맞고 있다는 게 이 지역 공인중개사들의 공통된 의견이다.

잠실주공5단지 34평형의 경우 지난해 12월 13억6000만원에 거래가 이뤄졌지만 현재 11억5000만원에 급매물이 나와 있는 상황이다. 반포주공 1단지 22평형 역시 지난해 최고 12억원까지 호가했지만 현재 9억8000만원에 매물이 있다.

대치동에 위치한 중개업소 관계자에 따르면 “각종 부동산 대책 발표 후 매수 문의가 눈에 띄게 줄어 한창 수요가 많을 봄 이사철에 매매·전세 거래 모두 부진했으며 최근에는 아파트값이 더 떨어질 것을 기대하는 분위기가 조성되어 매수자가 관망세를 보인다”고 말했다.

경기도에서는 과천 재건축 아파트값이 전반적인 내림세를 기록했다. 과천은 1·11대책 발표 후 3.65% 하락해 대책 이전 석 달 동안의 상승률(10.88%)에 비해 오름폭이 크게 낮아졌다.

별양동 주공4단지 28평형은 지난 1월8일 7억5000만~8억원이었지만 4월10일 현재 6억2000만~7억5000만원으로 평균 9000만원 가량 떨어졌다. 이밖에 과천 재건축 아파트들은 1월 11일 이전에 비해 오른 곳이 단 한군데도 없다는 것도 특징이다.

전세 고른 안정세 속 ‘강남.목동 약세’

서울지역 전세시장은 강남, 송파, 목동을 제외하고 1% 내외의 상승률을 기록해 전반적인 안정세를 기록했다. 지난해 쌍춘년 결혼 특수로 전세시장이 이미 급등했고 청약가점제와 분양가상한제 실시를 앞두고 재계약을 한 세입자들이 늘어난 것도 주요 이유다.

반면 강남구와 양천구, 송파구 전세가격은 각각 0.42%, 1.90%, 0.14% 내렸다. 강남과 목동은 봄 이사철 학군수요로 그 동안 전세가격 강세를 유지했던 곳이지만 담보대출 규제 강화와 입시제도 변화 등으로 수요가 감소했다.

경기도에서는 경원선 복선전철 수혜지인 의정부(5.19%), 양주(2.45%), 동두천(2.93%) 등이 상승했다. 경원선 복선전철 개통으로 서울과의 접근성이 좋아지면서 서울 북부지역 거주자들이 주로 이동한 것으로 전해졌다.

이처럼 매수세가 사라진 현재 부동산 시장은 그 동안 급등했던 곳을 중심으로 가격이 재조정되고 있는 상태이다. 특히 재건축 시장의 급제동, 버블세븐의 약세가 지속되는 가운데 앞으로 청약제도 개편과 분양가상한제, 분양원가 공개 등이 시행을 앞두고 있어 아파트 매매시장은 더욱 더 위축될 것으로 전망된다.